管委會鎖電梯逼住戶搬家？北市社區主委遭起訴　專家：區權會決議不是法院判決

M傳媒 房產中心／

社區管委會可以管理住戶，但不能自己當法院。

台北市某社區因住戶糾紛延燒成刑事案件。據公開報導，該社區區分所有權人會議曾表決通過對9樓一對夫妻採取強制遷離相關議案，但在尚未取得法院確定判決前，管委會相關人員竟透過電梯門禁系統，刪除該對夫妻磁扣內碼，導致兩人長期無法正常搭乘電梯回到9樓住家。民事法院先前已判管委會不得再阻止兩人使用電梯，並賠償夫妻各1萬元精神慰撫金；台北地檢署也於近日依強制、無故刪除他人電磁紀錄等罪嫌，起訴林姓前主委等3人。

這起案件引發社區管理圈討論。許多社區都有住戶糾紛，有些是噪音、檢舉、積欠管理費，有些是長期與管委會或鄰居對立。但問題在於，即使社區多數人對某住戶不滿，也不能用區權會決議直接取代法院判決，更不能用鎖磁扣、斷水電、禁用電梯等方式逼人搬離。

依《公寓大廈管理條例》規定，若住戶有積欠應分擔費用、違反法令或規約情節重大等情形，管委會應先促請改善，若3個月內仍未改善，才得依區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離。若該住戶本身是區分所有權人，則管委會可訴請法院命其出讓區分所有權及基地應有部分；判決確定後仍不自行出讓，才可聲請法院拍賣。

也就是說，區權會決議只是走法律程序的前提之一，不是讓管委會自行執行驅逐的尚方寶劍。

本案爭議關鍵正在這裡。社區即使認為9樓住戶長期影響公共安寧，仍必須循法定程序，由法院審理是否符合強制遷離或強制出讓要件。在法院作出確定判決前，管委會不能自行採取限制住戶使用共用設施的手段。

電梯屬於公寓大廈重要共用設施，對住在高樓層的住戶而言，更是日常出入不可或缺的生活工具。若管委會以刪除磁扣內碼方式，使住戶無法搭乘電梯回家，已不只是一般管理措施，而可能涉及侵害居住使用權益，甚至觸及刑事責任。

房產法律人士指出，社區管理常見一個迷思：只要區分所有權人會議通過，就什麼都可以做。其實不然。區權會決議仍不能違反法律，也不能侵害住戶基本權利。像是停用電梯、封鎖門禁、限制出入、斷水斷電等手段，若沒有法院判決或法律明確依據，都可能讓管委會從管理者變成侵權者。

尤其「惡鄰條款」本來就是非常嚴格的法律工具。強制遷離或強制出讓，會直接影響住戶居住權、財產權與生活安全，因此法院審查通常會看情節是否重大、是否已促請改善、是否有其他較輕手段、區權會決議程序是否合法，以及是否真的達到無法維持共同生活關係的程度。

不是住戶愛檢舉、常報警、與管委會不合，社區就可以直接把人趕走。

對管委會來說，遇到長期衝突住戶，正確做法應該是蒐證、勸導、發函、開會決議，再依法訴請法院，而不是私下用管理權限施壓。若涉及噪音、破壞公設、妨害安寧、違規使用或積欠管理費，也應保留報案紀錄、裁罰紀錄、會議紀錄、住戶陳情資料與改善通知，作為日後訴訟依據。

反過來說，若管委會採取過度手段，住戶也不是沒有救濟方式。若被限制使用電梯、門禁、水電或其他共用設施，可先蒐集磁扣失效紀錄、監視器、對話紀錄、管委會公告、會議紀錄與實際影響證明，再向主管機關申訴、聲請調解，必要時提起民事訴訟請求排除侵害與損害賠償；若行為涉及強制或刪除電磁紀錄，也可能衍生刑事責任。

這起案件也提醒所有社區主委與委員，管理權不是無限上綱。管委會的角色，是管理共用部分、維護社區秩序、執行區權會合法決議；但不能因多數住戶不滿，就跳過法院程序，自己執行「社區版驅逐」。

社區自治很重要，但法治界線更重要。社區最怕惡鄰，但更怕管委會用錯方法。

如果住戶真的嚴重影響社區安寧，管委會當然可以依法處理，甚至在符合要件時，訴請法院強制遷離或強制出讓。但重點是「訴請法院」，不是「自己執行」。

區權會決議不是法院判決，管委會也不是執行署。還沒取得法院確定判決，就刪除住戶電梯磁扣，讓人無法正常回家，這種做法不只容易敗訴，還可能讓主委、委員或相關執行人員背上刑事責任。