都更模式洗牌！建商直接「買地再談」 山哥：傳統合建玩不下去

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

營建成本高漲、土地整合時間不斷拉長，傳統「建商整合地主、地主出地、建商出錢」的都更模式，愈來愈難走下去。市場上，新的解方正在浮現，建商改為先買進基地產權、成為最大地主；條件允許下直接改走危老；泛公股的台灣金聯則切入自主都更。

根據統計，全台老屋已逼近554萬宅，都更需求龐大。但全國通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，雙北市就佔了245件、比重超過78%。從送件到核准平均耗時7年以上。當整合時間拉得愈長，營造成本只會愈高，建商的利潤空間也被壓得愈薄。

建商新招：先買地、再談都更

過去建商常花數年逐戶整合，問題是整合期間土地並不在自己手上。最後即使整合到相當比率，也可能因少數地主條件改變而卡住。

現在部分建商改變策略，先收購基地內房地，等持有一定比率、甚至成為最大地主後再提出都更。

建商表示，過去大小地主多，整合曠日廢時。採取逐步買地的方式，可提升話語權。更關鍵的是， 「西瓜偎大邊」效應會出現，買了一塊，隔壁地主就可能找上來，反而加快整合速度。

這種做法的好處很直接：自己就是最大地主，不但降低整合的不確定性，未來房屋集中選配、產品規畫也更易掌握。

另一條路：危老重建

相較都市更新涉及權利變換、共同負擔及較長審議程序，基地規模較小、所有權人單純且能取得全體同意的案件，業者可能直接選擇危老，以縮短程序及時間風險。

數據會說話。根據台中市都發局統計，截至2026年2月底，台中危老案件累計受理已達1,053件、核准980件，穩居全台第2。受央行限貸政策與土建融審查收緊影響，開發商紛紛撤出重劃區土地競爭，轉向具融資彈性的危老重建。

上市建商也將都更與危老作為新案主軸。部分建商更將開發模式轉為 「都更危老整合」與「精華素地購置」雙軌並進。

台灣金聯出手自主都更

除了建商策略轉彎，另一個受關注的方向是自主都更。

台灣金聯董事長宮文萍日前宣布開辦 「自主都更全案管理」 ，從前期規畫、財務試算、融資信託到營建管理提供協助。更關鍵的是，台灣金聯首創「前期資金墊付」服務，可先行墊付取得銀行融資前的費用。一般都更案前期資金初估約在3,000萬元內。

這對地主來說是重大突破。過去老屋都更尋求建商合建，利潤都要被分走3至5成，難以實現「一坪換一坪」的理想。而台灣金聯僅收取服務費（更新後價值4%至5%），不參與房地分配，民眾可享有開發總利潤及建案主導權。

不過，2019年至2026年5月底核定的566件都更案中，自主都更只有32件、占6%，仍是少數。業界也出現批評聲音，認為全案管理角色形同 「小3條款」 分享利益卻不必承擔風險，實質上是將原本屬於建商的成敗責任轉移至住戶身上。

山哥觀點

營建成本回不去，整合時間愈長、成本愈高、利潤愈薄。

建商「先買地再談都更」、改走危老、台灣金聯切入自主都更...這些新做法的共同點，就是降低都更最難控制的「時間風險」 。

建商先掌握土地，降低整合不確定性；地主引進專業管理，不必被建商分走3至5成利潤；政府則讓卡關案件有機會換手重生。

在營建成本難回到過去的情況下，都更要增量，恐怕不能再只靠傳統合建一條路。 市場正在摸索新的遊戲規則，誰能先掌握土地、誰能先走完程序，誰就是贏家。