頂樓漏水誰出錢？管委會推給住戶「只賠一半」 法院判決：區權會決議也不能免責

M傳媒房產中心／M編

 

老公寓最常見的糾紛之一，就是頂樓漏水。頂樓戶認為屋頂平台是全體住戶共有，修繕費應由大家分攤；其他樓層住戶則認為，漏水只影響頂樓戶，為何要全社區出錢？到底該由頂樓戶、管委會，還是全體住戶負責，常常吵到不可開交。

 

屋頂屬共用部分 管委會有修繕義務

從法律原則來看，屋頂平台依《公寓大廈管理條例》第7條規定，屬於建築物的「共用部分」，不得約定專用。屋頂具有防水、防熱、防護與維持建築安全的功能，並非頂樓戶個人專有。

 

依同條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

 

也就是說，若屋頂平台因老化、防水層失效造成漏水，且沒有特別約定專用，原則上應由管委會負責修繕，費用由公共基金或全體住戶按比例分攤，不應只由頂樓戶自行負擔。

 

管委會推給頂樓戶「只賠一半」 法院判決：區權會決議也不能免責

實務上，不少管委會會透過區分所有權人會議決議，將修繕費用轉嫁給頂樓住戶。但法院已有明確判決指出：這種作法違法。

 

台北地檢署提供的一則案例中，某社區頂樓平台因年久失修漏水，管委會依區權會決議，只願負擔10萬元修繕費，其餘由頂樓住戶自理。法院判決認定，共用部分修繕應由管委會為之，區權會決議「不得悖離按應有部分比例負擔之原則」。

 

法院更明確指出，若無其他合理原因或可歸責於頂樓住戶之事由，即要求頂樓住戶負擔修繕費用，「對少數區分所有權人即頂樓住戶損害甚大，全體住戶所得利益甚少，顯係以損害他人為目的，即屬權利濫用」。該決議違反《公寓大廈管理條例》第10條第2項及《民法》第148條誠信原則，判決無效。

 

約定專用或可歸責 頂樓戶才須自付

不過，若漏水原因是頂樓戶自行加蓋、鋪設磁磚、種植大型植栽、破壞防水層或私接管線，責任就可能回到該住戶身上。

 

條例第10條第2項但書明定，若修繕費「係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」。

 

另一種情況是屋頂平台雖屬共用部分，但社區規約或區權會曾約定由頂樓戶「約定專用」。此時依條例第10條第1項規定，「約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」。

 

不過，若約定內容僅涉及「使用權」，屋頂結構與防水功能仍屬全體建物安全一部分，重大修繕未必能全推給頂樓戶。關鍵仍要看漏水原因究竟是自然老化，還是使用不當所致。

 

頂樓戶怎麼辦？三步驟自保

實務上最怕的是大家不先查原因，就直接互相指責。正確做法應是：

 

第一步：拍照、錄影、保留滲水紀錄，並請防水師傅、建築師或專業技師判斷漏水來源——是屋頂防水層自然老化、排水孔阻塞、女兒牆裂縫，還是頂樓戶改裝使用造成。

 

第二步：正式向管委會報修，要求列入會議討論並動用公共基金處理。若管委會明知屋頂共用部分漏水卻遲不修繕，可能違反管理維護義務。

 

第三步：若管委會持續推諉，住戶可透過催告、區權會提案、調解等方式處理。必要時也可先行修繕後，再依法律關係請求返還費用。法院實務肯認，管委會不得以區權會未同意修繕為由，作為不履行修繕義務的理由。

 

M觀點

頂樓漏水最容易變成社區情緒問題，但真正該處理的是責任歸屬與修繕流程。屋頂不是只有頂樓戶受益，它保護的是整棟建物；但頂樓戶若自行加蓋、破壞防水或使用不當，也不能要求全體住戶無條件買單。

 

參考網址 https://www.tpc.moj.gov.tw/292885/976681/661783/1111187/post