老屋沒有建物權狀怎麼辦？航照圖成救命關鍵，他成功幫父親起家厝拿到合法證明

文／M傳媒 房產中心 M編

新北一位民眾繼承父親的起家厝，卻發現這間屋齡約60年的老房子，只有土地權狀，沒有建物權狀。一般人可能選擇把地賣掉、房子打掉重建，但他感念父親當年省吃儉用打造這間房子，立志要讓房屋完成保存登記，最後成功拿到建物權狀。

一、為什麼老房子會沒有建物權狀？

正業地政士事務所所長鄭文在表示，這間房子的土地是祖先留下，房子則是民眾父親當年花費一生積蓄所打造。但早期老人家不諳法律，沒有申請建物保存登記，所以只有土地權狀，沒有建物權狀。

爸爸往生後，民眾繼承遺產，卻遍尋不到建物權狀正本。由於是起家厝，又是父親辛苦打造，他希望能讓這間房子取得合法權狀。

二、老屋補辦保存登記的關鍵：證明「建築管理前就已存在」

鄭文在表示，該房子是在建築管理前蓋好的房屋。依照土地登記規則第79條，只要能證明是實施建築管理前建造之建物，雖然沒有使用執照，依然可以申請建物第一次登記，合法取得建物所有權狀正本。

問題是：民眾父親已往生，如何證明房子是在實施建築管理前建造的？

三、常用的證明文件：戶籍設籍、稅籍、門牌、水電紀錄

實務上，只要拿父親的戶籍設籍日期、房屋稅稅籍、或是門牌號碼初編、用水、用電等資料，證明房子是在實施建築管理之前就存在，就能申請核發建物權狀。

但事與願違，他們找了半天，發現上述資料都是在建築管理實施以後才核發，無法使用。

四、航照圖成救命關鍵

他們並未死心，靈機一動，向相關單位申請建管前的航照圖，再和現場比對。結果在早年航照圖上，出現了該間房屋——這成為房子是在建築管理實施前興建的最有利證據。

鄭文在表示，航照圖的面積無法直接換算成房屋權狀的面積，只能證明該房屋的合法性。實際房屋面積，還是要由地政事務所實際測量，繪製建物測量成果圖，再核發建物所有權狀正本。

當民眾終於可以把爸爸當年一磚一瓦辛苦蓋好的房屋取得合法權狀時，他內心激動，眼眶也紅了。

五、大繼承潮來臨，類似情況不少

鄭文在表示，大繼承潮來臨，類似這種老房子未能申請保存登記、只有土地權狀、沒有建物權狀的情況不少。有些是蓋房子時是建築管理前，蓋好後卻是建築管理以後。碰到這種情況，利用航照圖即可解除無法辦理建物第一次登記的危機。

六、辦理的四大步驟

第一步：確認房屋興建時間

向地政事務所查詢當地實施建築管理的日期（各縣市不同，例如台北市約在民國50-60年間）。

第二步：蒐集證明文件

優先嘗試戶籍設籍、稅籍、門牌、水電紀錄等文件。若這些文件都在建築管理之後，可轉向航照圖。

第三步：申請航照圖

向農林航空測量所申請早年航照圖，比對房屋是否存在。

第四步：向地政事務所申請測量與登記

取得航照圖證明後，向地政事務所申請實地測量，繪製建物測量成果圖，再核發建物所有權狀。

M編總結

老房子只有土地權狀、沒有建物權狀，不用急著打掉重建。只要證明房子是在實施建築管理前就已存在，就能補辦保存登記，合法取得建物權狀。

如果戶籍、稅籍、水電紀錄都無法證明，航照圖可能是最後的救命稻草。

60年老屋沒建物權狀怎麼辦？航照圖成救命關鍵！證明「建築管理前就存在」，老屋也能合法取得建物權狀。

M傳媒 房產中心

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