他益信託房地符合特定條件 可享自住優惠稅率！財政部發布解釋令，減稅利多正式上路

M傳媒綜合報導

為保障他益信託後家庭成員的居住權益，財政部近日發布「他益信託房地」適用自住優惠稅率解釋令，放寬過往認定標準。未來只要是委託人以配偶或直系親屬為受益人的他益信託房地，且符合實際居住使用等相關規定，即可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅及自住住家用稅率課徵房屋稅。高雄市稅捐稽徵處表示，此項新規定將有效減輕信託房地所有權人的稅務負擔。

過往僅自益信託適用，他益信託長期遭排除

過去，僅有「自益信託」（委託人即為受益人）及遺囑信託案件，在符合一定條件下，才可申請享有地價稅及房屋稅自住優惠稅率。至於「他益信託」（受益人為委託人以外的第三人），原則上不適用自用住宅優惠稅率。這使得許多父母為照顧子女而將房產辦理他益信託的家庭，反而因此喪失了原有的租稅優惠。

財政部人權工作小組委員提案建議，針對以不動產為信託財產的他益信託，若受益人為委託人之配偶或子女，且該房地於信託成立前後均實際居住使用、住宅用途未改變，應可按自住用稅率課徵房地稅。經財政部研議後，於2026年6月23日正式發布台財稅字第11504521730號解釋令，放寬他益信託房地適用自住優惠稅率的條件。

適用要件明確化：他益信託須符合三大條件

根據財政部最新解釋令，委託人以原適用自住優惠稅率的房地辦理他益信託，須同時符合下列要件，該信託房地才可繼續適用自住優惠稅率：

（一）信託契約條件
信託契約必須明定，受益人為委託人之配偶或直系親屬，且該受益人享有全部信託利益，同時委託人未保留變更受益人之權利。

（二）居住使用限制
信託房地須供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且不得處分、出售或移轉於第三人。

（三）實際居住與戶籍登記
信託關係存續中，委託人本人、配偶或直系親屬須實際居住使用該信託房地，並辦竣戶籍登記。

地價稅與房屋稅優惠稅率一次看

符合上述條件的他益信託房地，可享有以下自住優惠稅率：

稅目	優惠稅率	適用條件
地價稅	自用住宅用地稅率 2‰	都市土地面積不超過3公畝、非都市土地不超過7公畝；受益人本人、配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅用地稅率以1處為限
房屋稅	自住住家用稅率 1.2%	受益人本人、配偶及未成年子女供自住使用之房屋全國合計3戶以內

高雄市稅捐稽徵處進一步說明，信託房地不可供出租或營業使用。若超過上述面積或戶數限制，即使符合他益信託條件，仍無法適用自住優惠稅率。

把握申請期限：3月22日與9月22日前提出

符合條件的他益信託房地，並非自動適用優惠稅率，必須向房地所在地的地方稅稽徵機關提出申請。

申請時應檢附信託契約書及相關證明文件。各稅目的申請期限如下：

• 房屋稅自住優惠稅率：應於每年3月22日前提出申請

• 地價稅自用住宅用地優惠稅率：應於每年9月22日前提出申請

經審查符合規定者，當年度（期）即可適用優惠稅率；逾期申請者，自申請之次年（期） 才開始適用。

新制上路，家庭居住權益獲保障

此次財政部放寬他益信託房地自住優惠稅率的適用範圍，主要是考量部分信託案件在信託成立前後均作為家庭成員自住使用，居住事實並未改變。新規定可避免民眾因將房地交付信託而喪失原有的租稅優惠，進一步確保家庭成員的居住權益得以延續，兼顧稅制公平與生存權保障。

民眾若對相關規定仍有疑問，可撥打各地方稅捐稽徵機關服務電話或免付費專線0800-000321洽詢。