房市變了：誰先降價，誰先搶到買方 台中建商讓利風起?

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央行第七波信用管制自2024年9月18日實施以來，房市買氣急速降溫。富華創新（3056）董事長吳錫坤在股東會上直言：「明年房地產市場將是價格混亂的一年，整體市場景氣仍不看好。」他進一步指出，2024年9月18日前半年房價衝上波段高點，當時進場的購屋族如今面臨交屋、轉售與貸款條件收緊等壓力，市場短線交易與價格調整的情況將更加明顯。

富華創新「之序」：買貴退差價，最多退一台賓士GLE

富華創新旗下水湳單元八指標案「之序」，預計2027年第二季交屋，規劃190戶、47至52坪純三房產品。目前已簽約103戶，實價登錄揭露每坪成交均價約77.3萬元，最高成交單價達80.57萬元。

面對市場變化，富華創新宣布實施均價68萬元銷售策略，並通知購入單價超過68萬元的已購客回公司重新簽約。如此一來，該案均價將比區域行情價差20萬元。吳錫坤透露，客戶最多可退回一部賓士GLE的差價。以最高單價83萬元、調整後均價68萬元計算，每坪價差15萬元，若以47坪計算，單戶價差高達705萬元。

富華建設董事長蔡吉勝指出：「這次是重新建立信任的關鍵，公司做法只是依循土地成本將行情拉回。」

富華創新「澐光」：3字頭讓利，單坪下修20萬

富華創新在台中北屯區的預售新案「澐光」，同樣祭出震撼市場的讓利策略。該案2025年底公開時每坪開價落在4字頭，2026年初率先調整至3字頭，每坪約下修10萬元。相較於2025年區域高點每坪動輒5至6字頭，單坪下修幅度達20萬元。

該案規劃25至36坪、二至三房產品，目前二房含車位總價約1,100萬至1,200萬元，三房含車位總價約1,500萬至1,600萬元，並搭配早鳥贈送輕裝潢及冷氣。「澐光」價格調整後，單周來客破百組，銷售衝上八成，成為近期台中最熱銷個案之一。

寶佳機構：讓利10-15%，「讓利才有量」

推案量最大的寶佳集團，率先在全台啟動價格下修策略。櫻花建設在股東會後直接表態，未來新案將讓利約10%至15%，並明確說出一句話：「讓利才有量。」 這是第一個大型建商公開承認價格必須修正的關鍵訊號。

櫻花建設烏日新案「櫻花大綻」，在周遭已經5字頭的市場下，讓利85折到9折，成交均價約46萬元，以接地氣的行情成為台中2025年順銷個案之一。

寶佳機構旗下和峻建設在台中機捷特區推出新案，直接打出 「讓利、捷運宅4字頭就買得到、首付5%入主」 的標題。該區平均成交單價為56萬元，廣告打出單價46至50萬元，等同打了85折左右。

市場分析

房市專家指出，目前市場上只剩自用客，開發商自然要卯足全力搶名額。對於全台大量推案的開發商來說，案子多，降價或讓利是趨勢，持續要有現金流進來、預防資金斷鏈。

過去房市投資型買盤比例接近3成，這些產品將在未來幾年陸續交屋，若買方資金調度不及或貸款條件不符，可能出現轉售、讓利甚至價格倒掛的現象。他直言：「傳統房地產的買賣已經過剩」，房地產已是小眾市場。

示意圖／google map