買房小白必看！銀行鑑價、脫手難度、貸款選擇一次解析

 

網友提問：想聽看看大家意見（買房小白中年婦女）

1、仲介說銀行鑑價是前屋主買的金額是鑑定這樣是真的嗎？

2、屋主原本開價1800，銀行鑑價約1400萬，屋主要賣1670萬。我如果買了將來（萬一）要脫手是不是難度很高

買了想自住非投資。

3、屋齡約60年

4、名下沒房，建議青安還是首購

 

作為買房小白，您提出的問題非常實際，以下是針對您的情況的詳細分析：

銀行鑑價：銀行鑑價通常參考市場行情，不一定等於前屋主購買金額。

脫手難度：60年屋齡的老屋未來轉手可能較困難，需考慮地段與增值潛力。

貸款選擇：若名下無房，建議優先選擇青安貸款，利率較低且條件優惠。

 

一、銀行鑑價的真實性與參考價值

 

銀行鑑價依據：

銀行鑑價主要參考市場行情、房屋現況、地段條件等因素，不一定與前屋主購買金額相同。仲介說法可能有誤導，建議自行向銀行確認鑑價結果。

 

鑑價與成交價的關係：

銀行鑑價1400萬，屋主開價1800萬，最終談到1670萬，顯示屋主願意讓步，但仍高於鑑價。若成交價高於鑑價，未來貸款成數可能受影響，需準備較高自備款。

 

二、60年老屋的脫手難度與自住考量

 

老屋的優缺點：

優點：通常位於成熟地段，生活機能完善，價格相對較低。

缺點：屋齡高，未來維修成本高，貸款成數可能較低，轉手難度較大。

 

脫手難度評估：

60年老屋未來轉手可能面臨買方貸款困難、維修成本高等問題。

若地段佳（如近捷運、學區），仍有增值潛力；若地段普通，建議慎重考慮。

 

自住需求：

若計劃長期自住，且房屋現況良好，可考慮購買。

若未來可能換屋，需評估轉手難度與潛在損失。

 

三、青安貸款 vs. 首購貸款

 

青安貸款：

優點：利率較低（目前約1.775%），貸款成數最高8成，還款期限最長40年，適合首購族。

缺點：需符合無自有住宅、家庭年收入在一定標準以下等條件。

 

首購貸款：

優點：條件較寬鬆，適合名下無房者。

缺點：利率通常高於青安貸款，貸款成數與還款期限也較不優惠。

 

建議：

若符合青安貸款條件，建議優先選擇，可降低利息負擔與還款壓力。

若不符合，可考慮一般首購貸款，或搭配其他優惠方案（如公教貸款）。

 

四、綜合建議

 

確認銀行鑑價：向多家銀行申請鑑價，確認房屋合理價值，避免買貴。

評估未來轉手性：考慮地段、屋況與未來維修成本，評估是否適合長期持有。

選擇合適貸款：優先選擇青安貸款，降低利息與還款壓力。若不符合條件，可比較各家銀行首購方案，選擇最適合的方案。

諮詢專業人士：建議諮詢地政士、房仲或銀行專員，確認交易細節與貸款條件，確保權益不受影響。

 

購買60年老屋需謹慎評估未來轉手性與維修成本，建議確認銀行鑑價並選擇合適的貸款方案。若計劃長期自住且房屋現況良好，可考慮入手；若未來可能換屋，需慎重考慮地段與增值潛力。若有疑問，可尋求專業人士協助，確保買房過程順利！