賣房賠錢還是要報稅！國稅局：虧損可抵未來三年所得 別讓權益睡著了

M傳媒／綜合報導

 

近年房市進入盤整，部分地區房價漲勢趨緩，甚至出現屋主賠售的情況。財政部台北國稅局提醒，出售適用房地合一稅的房子，就算賠錢還是要在移轉登記日次日起30天內申報。而且，這筆虧損經過國稅局核定後，未來三年內可以用來抵減其他房地交易所得，千萬不要讓自己的權益睡著了。

 

虧損也要申報 否則喪失抵稅權

房地合一稅自2016年上路後，個人出售當年1月1日以後取得的房屋、土地，不管賺錢還是賠錢，都要依規定辦理申報。很多人只知道賣房賺錢要繳稅，卻忽略賠錢也要申報，結果不僅可能被罰，還錯失了後續抵稅的機會。

 

根據《所得稅法》規定，房地交易所得或損失的計算方式，是以成交價額減除取得成本，以及因取得、改良及移轉所支付的相關費用。如果算出來是虧損，這筆虧損經過國稅局核定後，可以在交易日後三年內，拿來抵減其他房地交易的所得。

 

實例試算：虧損100萬 三年後少繳45萬稅

國稅局舉例說明，甲君2019年10月以1,850萬元買入A房地，2021年1月以1,900萬元出售，帳面看起來賺了50萬元，但加計取得、改良及移轉費用共150萬元後，實際產生100萬元的交易損失。

 

後來甲君在2023年12月出售另一筆B房地，獲利300萬元。國稅局發現甲君沒有把先前100萬元的虧損拿來扣抵，提醒後補正申報。結果300萬元獲利減掉100萬元虧損，課稅所得降為200萬元，原本要繳135萬元稅金，最後只繳了90萬元，整整少繳45萬元。

 

虧損只能抵房地產交易所得 不能抵薪資

國稅局特別說明，房地交易虧損只能用來抵減「房地交易所得」，不能拿來抵薪資所得、股利所得等其他收入。而且虧損不能無限期保留，只有在交易日後三年內有效。

 

舉例來說，如果你今年賣房賠了100萬元，但未來三年內都沒有賣其他房子獲利，這筆虧損就無法產生節稅效果。但如果三年內賣掉另一間房子賺了150萬元，就可以用這100萬元虧損來扣抵，實際只課50萬元的所得。

 

賠售屋主必知：仲介費、代書費都可列成本

不少賠售的屋主也關心，除了房價的價差之外，仲介費、代書費、規費等交易支出能不能列入損失計算？

 

地政士表示，與交易直接相關的必要費用原則上都可以列入成本或費用，包括仲介服務費、代書費、規費、履約保證費用等。但要特別注意，這些費用都必須保留發票、收據、匯款紀錄等證明文件，作為未來申報的依據。如果無法提出證明，國稅局可能不予認定，虧損就沒辦法扣抵了。

 

30天申報期別錯過 以免被罰

無論是賺錢還是賠錢，都要在房子完成所有權移轉登記的次日起30天內完成申報。有民眾因為賣房賠錢，以為不用申報，結果被國稅局查到，除了補稅之外還被罰款。

 

以一位納稅義務人為例，他以650萬元出售2017年以700萬元買入的房子，因為賠錢就沒有申報，被國稅局裁處1,500元罰鍰。當事人主張不知道賠錢也要申報，但國稅局強調「不得以不知法規為由卸免申報義務」，駁回其復查申請。

 

賠錢賣房已經很心疼了，千萬不要連可以抵稅的權益都白白浪費。

 

記得兩件事：第一，交易完成後30天內一定要申報；第二，所有相關費用的收據、發票都要妥善保存。這樣未來三年內如果賣其他房子有獲利，就可以拿來扣抵，替自己省下一筆稅金。

 

如果不確定申報流程或計算方式，建議諮詢專業地政士或會計師，確保自己的權益不受損