買預售屋不能重購退稅！國稅局：不符「自住」要件 退稅款飛了

【M傳媒／調查報導】

換屋族注意了！財政部高雄國稅局發布最新提醒，預售屋因為不符「自住」要件，無法適用重購退稅優惠。不少民眾以為買預售屋也算「購屋」，結果申請退稅時才發現被駁回，數百萬稅款直接泡湯。

重購退稅的三大要件

根據所得稅法第14條之8規定，民眾出售舊自住房地後，再購買新自住房地，若符合以下要件，可申請退還已繳納的房地合一稅：

1. 本人、配偶或未成年子女須在出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並實際居住

2. 新、舊房屋不得出租、供營業或執行業務使用

3. 出售舊屋與購買新屋的所有權移轉登記日相隔必須在2年內

預售屋為什麼不能退稅？兩大關鍵

關鍵一：預售屋無法設籍、無法實際居住

預售屋是建商取得建照後「還沒蓋」或「正在蓋」就先行銷售的未來建築物，交屋前無法辦理戶籍登記，也無法供居住使用。而自住房地要件要求「辦竣戶籍登記並實際居住」預售屋連最基本的「自住事實」都無法滿足，自然無法適用重購退稅。

關鍵二：預售屋的「取得日」不是簽約日，是過戶日

許多換屋族誤以為簽約買預售屋當天就算「購屋」，只要簽約時間在賣舊屋的2年內就能申請退稅。但國稅局強調：預售屋簽約日並非房地取得日，必須等到建案完工、辦妥所有權登記日才算真正取得房地。

民眾簽訂預售屋買賣契約，取得的只是契約權利，並非房地所有權。建案從簽約到交屋往往耗時2至4年，若交屋登記日距離賣舊屋過戶日超過2年，重購退稅資格直接消失。

真實案例：200萬退稅直接飛了

台北國稅局舉例，甲君2021年5月簽約購買A預售屋，2023年2月出售原自住B屋，繳納房地合一稅200萬元。A預售屋於2026年3月才完工交屋，甲君辦妥所有權登記後主張以2021年簽約日計算取得時間，申請退稅200萬元。

國稅局駁回：預售屋交屋前無法設籍、無法居住，不符自住房地規定。真正的「取得日」是2026年3月7日所有權登記日，距離出售B屋已超過2年。200萬元退稅，一毛都拿不到。

換屋族該怎麼做？兩種情境一次看懂

情境一：賣舊屋 → 買預售屋

先賣舊屋、再買預售屋，仍有機會適用重購退稅，但前提是：預售屋必須在賣舊屋的2年內完工交屋並完成所有權登記。若建案施工延宕超過2年才交屋，退稅資格直接消失。

情境二：賣預售屋 → 買成屋

出售「尚未完工」的預售屋，再購買成屋自住，絕對不適用重購退稅。因為出售的預售屋從頭到尾都沒有人實際居住過，根本不具備「自住房地」的資格。

M編觀察

買預售屋不能重購退稅，關鍵在兩個字：自住。

預售屋還沒蓋好，不能住人、不能設戶籍，在法律上就是「非自住」物件。

換屋族若想用預售屋進行「先賣後買」或「先買後賣」的換屋規劃，務必把建案施工期程納入2年時效計算。建商蓋2年、你剛好2年內交屋OK。建商蓋3年、你賣舊屋後第3年才交屋，退稅資格直接消失。

預售屋簽約不等於購屋，交屋過戶才算數。建商施工進度，決定你的退稅資格。