四大房仲8月成績單「同一個市場、四種數字」 山哥：別被數據迷惑，看懂「北強南弱」背後的真相

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

8月房市數據出來了，四大房仲給出了四組完全不一樣的數字。

永慶全台月增6%、年增17%；台灣房屋月增6.5%、年增10.9%；中信月減1.6%、年增3.4%；住商月減7.5%、年增6.6%。

同一份市場，有人解讀成「穩定成長」，有人看到的是「買氣收斂」。

為什麼數據差這麼大？因為「分母」不一樣

答案很簡單，是大家看的東西不一樣。

永慶以直營店為主，集中在雙北精華區；住商、中信以加盟店為主，涵蓋範圍廣。當市場呈現「北強南弱」時，直營體系占比高的業者看到的當然是「月增」，加盟體系遍布全台的業者看到的就是「月減」。

重點不是誰的數字對，而是你能不能看懂數字背後代表的市場區塊。

北強南弱是我看完數據後最大的感受。

北部買氣明顯增溫。永慶數據顯示，台北市月增9%、新北市月增16%、桃園市月增9%。住商也看到雙北交易量較7月增加。中信同樣顯示新北月增3.6%、桃園月增9.4%。

但往南走就不一樣。台中月減7.6%至17.4%，台南月減8.5%至14%，高雄月減6.1%至18.1%。

南北差距「完全」不同。 雙北買氣在加溫，中南部卻被豪雨和觀望情緒雙重打擊。

高雄不是「買氣差」，是「根本沒辦法出門」

很多人看到高雄月減18.1%，以為高雄房市崩了。

別鬧了。 高雄8月那場大豪雨，連續多天停班停課。連門都出不去，是要怎麼看房、怎麼簽約？

青安3.0在8月上路，確實帶來一些變化。台灣房屋指出，總價1,500萬至1,800萬的家庭房型詢問度增加。年輕夫妻的購屋比例也明顯提升。

9月央行理監事會才是關鍵

不管8月數據怎麼解讀，大家都在看9月17日央行第三季理監事會議。

隨著不動產貸款集中度逐步下降、國銀不動產放款比率降到近16年新低，現行信用管制是否具備鬆綁空間，市場高度關注。

如果能針對自住及換屋族適度調整，有助於降低購屋族的資金壓力，釋放潛在需求。

看懂數據背後的「結構」，比數字本身更重要

8月的房市數據，告訴我幾件事：

第一，北部剛需撐住了基本盤。 

第二，中南部的豪雨是短期因素。 

第三，青安3.0是「精準投放」，不是「大水漫灌」。

第四，9月央行理監事會才是真正的風向球。 

看懂數據背後的結構，比盯著數字本身更重要。