社宅蓋不出來是沒土地？專家直言：重劃區若先留地，就不會每次都喊沒地

M傳媒 房產中心／M編

社會住宅興建進度再度成為外界關注焦點。中央社宅目標調整後，六都紛紛盤點土地與興辦進度，多數地方政府都強調社宅推動「進度達標」，但也不約而同點出同一個困難：公有土地有限、土地取得不易、興建成本與財務壓力沉重。

不過，房產業界也出現不同聲音。賣厝阿明指出，社宅推動最大的問題，不一定是「台灣沒有土地」，而是政府在都市重劃、區段徵收與整體開發初期，有沒有把社宅用地先保留下來。

「社宅如果一開始就規劃在重劃區，就不會每次都等到土地被開發完、房價被炒上去之後，才回頭說沒有地。」阿明直言，老市區土地難找是事實，蛋黃區公有地稀缺也是現實，但重劃區本來就是城市重新配置土地、道路、公園、學校、停車場與公共設施的機會，既然政府可以在重劃區規劃公園、學校、道路，為什麼不能同步保留一定比例的社宅或可負擔住宅用地？

近期六都社宅進度被重新檢視。台北市表示已達興辦二萬多戶社宅目標，但也坦言市有土地稀缺；新北市則持續推動板橋等地社宅案，並規劃擴充量體；桃園、台中、台南、高雄也分別提出已完工、興建中或準備動工戶數。但各地方政府共同面臨的挑戰，仍是土地取得與財務負擔。

阿明認為，這正凸顯台灣住宅政策長期欠缺「前端配置」思維。過去許多重劃區開發時，市場焦點多放在商品住宅、商業利益與土地標售，等到區域房價上漲、年輕人買不起、租屋族進不去，政府才開始尋找社宅基地，當然會處處碰壁。

「這不是沒有土地，是土地一開始就沒有替年輕人留下位置。」阿明表示，社宅若總是被安排在剩下的土地、邊陲的土地、交通不便或生活機能不足的地方，就算蓋出來，也未必能真正解決居住問題。

他指出，真正有意義的社宅，應該與交通、就業、學校、托育、醫療與生活機能放在一起。社宅不是把人安置到遠方就好，而是要讓租屋族、青年家庭與中低收入戶能在城市裡正常生活、工作與養育下一代。

因此，未來大型重劃區、區段徵收案、捷運聯開案與都市計畫整體開發，都應該把社宅與可負擔住宅列為必要公共設施的一部分。政府不能只在重劃區規劃道路、公園、停車場，卻忘記「人住得起」也是城市發展的一部分。

阿明也指出，社宅與可負擔住宅不應互相排擠。社宅可以照顧租屋族與短中期居住需求，可負擔住宅則可承接有穩定收入、願意自住、但買不起市場價格的中間層家庭。如果重劃區能同步規劃這兩種住宅，才有機會讓居住政策從補破網，變成真正的城市規劃。

以目前房市現況來看，許多新興重劃區房價快速墊高，年輕人看得到新建案，卻住不起新建案。若政府在開發初期沒有保留公益住宅空間，最後整個重劃區可能只服務有能力購屋的人，卻排除最需要在城市裡工作與生活的青年、租屋族與育兒家庭。

M編觀點

每次談社宅，政府常說「土地難找」。但真正該問的是：土地在重劃的時候去哪了？

如果城市開發初期只想著標售、招商、蓋商品宅，等房價漲上去才說社宅沒有地，這不是土地問題，而是政策順序問題。

社宅不是城市剩下土地的填空題，而應該是都市計畫一開始就要放進去的基本配備。未來每一個重劃區、區段徵收案，都應該明確規定一定比例保留作為社宅、可負擔住宅或公益住宅使用。

居住正義不能永遠等到市場失靈後才補救。城市發展不能只留給建商，也要留給下一代。

社宅蓋在重劃區，不是沒有土地問題，而是把土地問題提前解決。關鍵不是台灣有沒有地，關鍵是政府在城市發展一開始，有沒有替年輕人和租屋族保留一個位置。