低價透天藏陷阱？ 預告登記+回租要求嚇跑買家

「一間12年透天只要1500萬，該冒險出手嗎？」一位網友看上台南安南區商60重劃區附近的透天物件，價格相對誘人，卻發現賣方不僅有預告登記、第三方私人借款，還要求「回租動播」等複雜條件，這篇求助文引發熱烈討論，揭開不動產交易中隱藏的風險陷阱。

 

該網友描述，在台南安南區商60重劃區附近發現一間屋齡12年的透天厝，開價低於1500萬元，相比周邊行情顯得誘人。物件位置優越，附近有生鮮超市、7-11和學區，生活機能完善。正當心動想下斡旋時，卻發現賣方有預告登記、第三方私人借款等複雜債務關係，還要求成交後繼續回租，這些不尋常的條件讓人望之卻步。

 

地政士分析，這種情況可能隱藏多重風險：

「預告登記」通常意味著所有權處分受限，可能有其他債權人主張權利；「第三方私人借款」顯示賣方財務狀況複雜，恐衍生債務糾紛；「回租要求」更可能導致點交困難，買方可能付了錢卻無法實際取得房屋使用權。

 

專家提醒，預告登記具有保全債權的效力，若未塗銷就交易，買方可能無法順利辦理所有權移轉。而私人借款若未完整清償，債權人可能向法院聲請查封拍賣，即使買方已付款也可能血本無歸。回租條款則可能讓交易變成「買屋卻租不到房」的窘境。

 

這類複雜條件的物件往往是糾紛高風險群。

有些賣方可能因資金周轉困難，急需變現卻無法清償債務，於是透過各種附加條件來達成交易，買方若不察就可能陷入法律糾紛。這類有預告登記和債務問題的物件，通常難以取得正常房貸額度，銀行可能拒絕核貸或要求高自備款，買方必須有全現金交易的準備。

 

儘管如此，還是有投資人認為「風險與機會並存」。

部分專業投資客會透過這種複雜案件撿便宜，但前提是必須做好完善的法律保障和債務清理規劃，一般自住客最好不要輕易嘗試。

 

阿明觀點

各位朋友，這種「便宜沒好貨」的案件真的要多加小心！我的建議是：第一，要求賣方先塗銷預告登記和清償所有債務再談交易；第二，絕對不要接受回租條款，避免點交風險；第三，請專業地政士詳細調查產權狀況，確認所有權完整性。

寧可多花點錢買單純案件，也不要貪便宜買到問題屋。

台南安南區還有很多不錯的物件，不必急於一時。如果真的想考慮，也要準備全現金購買，並預留處理法律問題的費用和時間。買房是人生大事，安全交易最重要，別讓貪小便宜的心態害你陷入無止境的法律糾紛！