公設比愈低愈好？山哥：買房不能只看坪數，社區品質才是長期價值

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

很多買方看房，第一句就問：「這間公設比多少？」

山哥可以理解，現在房價高，大家都希望每一坪都買得有感，最好權狀坪數都能變成室內空間。所以低公設比常被當成優點，中古屋也因為室內坪數大、公設比低，受到不少買方青睞。

但山哥要提醒，公設比不是愈低愈好，真正要看的是「公設有沒有用、社區能不能長期管理」。

很多人一聽到公設，就想到游泳池、健身房、KTV、交誼廳，覺得那都是建商包裝出來的東西。這種想法有一部分沒錯，過度豪華、使用率低、維護成本高的公設，的確會變成住戶未來管理費負擔。

但公設不只有豪華設施。電梯、梯廳、樓梯間、機電空間、消防設備、管理室、信箱區、垃圾集中區、車道動線、社區出入口，這些也都是公設。這些東西平常不會讓你覺得很高級，但每天都在影響你的生活品質。

如果一個社區公設比很低，但管理室太小、垃圾區規劃不好、包裹收發混亂、梯廳狹窄、車道動線危險、機電設備維修空間不足，住進去之後問題就會慢慢浮現。買的時候覺得室內坪數很划算，住久了才發現社區品質跟不上，未來轉手也會影響買方評價。

山哥常跟客戶說，買房不是只買室內空間，也是買一個社區的管理制度。好的社區，公設不一定豪華，但基本功能要完整；管理費不一定便宜，但要花在該花的地方。垃圾有人處理、包裹有人收、消防定期檢查、電梯維護正常、車道出入安全，這些才是真正支撐房子價值的細節。

尤其新建案的公設比普遍比早期中古屋高，原因不只是建商想包裝，也和法規、消防、安全、無障礙、機電設備、停車規劃都有關。買方可以拒絕不實用的浮誇公設，但不能把所有公設都視為浪費。

建議買方看房時，不要只問公設比幾%，而要問三個問題。

第一，室內實際坪數夠不夠用？

權狀坪數不是重點，主建物、附屬建物與共有部分要拆開看，真正能放床、沙發、餐桌、衣櫃的空間，才是你每天會用到的空間。

第二，公設內容是不是實用？

健身房、KTV、泳池如果沒人用，未來只會變成管理費；但管理室、垃圾冷藏室、收發包裹空間、消防與機電設備，雖然不華麗，卻很重要。

第三，管理費和服務內容是否合理？

管理費太高會變負擔，但管理費太低，也可能代表社區沒錢維護。長期來看，社區管理不好，房子再便宜都可能扣分。

從資產角度來看，一間房子未來好不好賣，不只看室內大不大，也看社區是否乾淨、安全、有管理。很多買方第二次買房時，反而會更重視社區品質，因為他們已經知道，住得舒不舒服，不只在家門裡面，也在家門外面。

山哥提醒：買房可以追求低公設比，但不能犧牲基本管理品質。低公設比不是保證划算，實用公設才是長期價值。

好房子不是比公設比多少，而是每一坪都花在住戶真正需要的地方。