月薪12萬、買2000萬房，算完才發現：原來我根本買不起
【M傳媒房產中心】
2026年，利率2.41%、貸款成數下修至七成出頭，買房的遊戲規則早已改變。
如果你還在用「月薪乘以幾倍」來估算自己能買多少錢的房子，小心，你可能正在走向「月月吃土、30年不敢喘氣」的深淵。

這裡用一個真實的試算案例，帶你看清楚月薪12萬，買2000萬的房子，到底會發生什麼事。

假設你買了一間總價2000萬的房子，貸款八成，也就是1600萬，30年期，利率2.41%。
算下來的結果是，每個月房貸就要62,800元。月薪12萬扣掉這筆錢，剩下57,200元。
聽起來好像還可以，但真正的惡夢才剛開始。

接下來你要面對的是每個月固定要噴掉的開銷。
基本生活費，三餐、水電、通訊、交通，一個月抓個兩萬五到三萬是基本的。
管理費，35坪的房子一坪100元，就是3500元。房屋稅、地價稅、火險地震險，平均一個月抓3000元。
如果還有車位，租金或管理費再加個兩三千。
全部扣完之後，你每個月真正能自由支配的錢，只剩下大概一萬七到兩萬三左右。

這就是你每個月可以花在娛樂、購物、儲蓄、投資、醫療、紅白包、修車、換手機、旅遊的全部預算。
而且這樣的狀況，不是一年兩年，是要持續三十年。

三十年是什麼概念？
你不能失業，不能生大病，不能有突發開銷，不能隨意換工作，不能降薪。
你連想喘口氣，都得先算一下這個月還剩多少錢。
更別說利率不是死的，如果從2.41%漲到3.91%，你的月付金就會從六萬三變成七萬五，生活費直接崩盤。

頭期款的壓力也沒比較小。
兩千萬的房子，貸款八成，頭期款就要四百萬。
問題是你付完四百萬之後，戶頭裡還有錢嗎？
專家說至少要留六到十二個月的生活費當緊急預備金，以你每個月總支出九萬五來算，就是五十七萬到一百一十四萬。
所以你真正要準備的不是四百萬，而是至少四百六十萬到五百一十萬的現金。你真的有這麼多嗎？

其實用最簡單的算法就能知道，你真正負擔得起的房子大概在哪裡。
每月房貸不應該超過月薪的四成，十二萬的四成是四萬八。
用這個數字回推，你能貸的金額大概在一千兩百萬左右，加上頭期款，總價大概落在一千五百到一千六百萬之間。
這才是你真正負擔得起的區間。

那些叫你「硬買」的人，會幫你付房貸嗎？
講到這裡，一定會有人跳出來說：
「年輕人要敢衝！不買以後更買不起！」、「當年我也是咬牙硬撐，現在房子漲多少你知道嗎？」

好，那我問你一句話就好：
那些叫你硬買的人，你失業的時候會幫你付房貸嗎？
你生病的時候會幫你湊錢嗎？你每個月吃泡麵的時候，會幫你加顆滷蛋嗎？

不會。他們只會在你買了之後，繼續在社群上發文「恭喜學弟買房」，然後轉頭去賣下一間。

很多人以為貸得到錢就等於買得起，但真正的問題從來不是銀行借不借你，而是你還了之後，還能不能好好活著。
兩千萬的房子，月薪十二萬不是不能買，但你要先問自己幾個問題。

你準備好四百萬頭期款了嗎？你還有六十萬以上的救命錢嗎？
你能接受每月只剩兩萬塊，持續三十年嗎？萬一利率升到四趴，你還撐得住嗎？
如果這些問題讓你不安，那就退一步，別急。買房是為了生活，不是為了讓自己活不下去。

至於那些只會喊「買就對了」的人，我只想說一句：你行你上，反正房貸不是我繳。