預售屋交屋後，銀行估價竟比買價低200萬！內行人教你3招自救

買預售屋最怕遇到交屋時銀行鑑價跟不上買價，這就像你去買東西，店家說價值1000塊，但銀行只肯認800塊，這時候就會出現尷尬的狀況。讓我用最生活化的方式告訴你會發生什麼事，以及該怎麼應對。

 

想像你三年前買了一戶預售屋，總價1000萬，當初算得好好的，自備款200萬、貸款800萬，每個月還款金額都在預算內。好不容易等到要交屋了，銀行派人來估價，結果估價師左看右看，最後只肯認這間房子值800萬。這下問題就來了！

 

銀行貸款有個潛規則：他們會比較「成交價」和「鑑價」，然後選比較低的那個來計算貸款成數。原本你以為可以貸800萬（1000萬的8成），現在變成只能貸640萬（800萬的8成）。突然之間，你的自備款要從200萬暴增到360萬，憑空多出160萬的缺口，這筆錢要在交屋前補齊，否則就沒辦法完成交屋手續。

 

這種情況在房市熱絡時比較少見，但現在房價漲幅趨緩，銀行估價也越來越保守。我認識一個在銀行做房貸的朋友說，他們最近對預售屋的鑑價都特別嚴格，常常比成交價低個1-2成是常有的事。

 

如果真的遇到這種狀況，先別慌，還是有幾個方法可以試試看。首先，可以請建商幫忙找其他銀行重新估價，有時候換一家銀行可能會有不同的結果。其次，如果手頭真的緊，可以考慮申請信用貸款來補這個缺口，不過信貸的利率通常比房貸高不少。最壞的情況就是跟親友周轉，或是跟建商商量看看能不能延後交屋，給自己多一點時間籌錢。

 

已經在還貸款的人倒是不用太擔心，只要銀行已經撥款，通常不會因為後來房價下跌就要求你補差額。不過要特別注意的是，如果未來你想轉貸或增貸，可能會因為房價下跌而影響到可以貸到的金額。

 

買預售屋就像在賭未來，除了要賭房價會漲，還要賭銀行屆時的估價跟得上。所以現在聰明的人買預售屋，都會多準備一些自備款當作安全墊，免得交屋時被銀行的估價打個措手不及。畢竟誰都不想遇到房子都快到手了，卻因為突然要多拿出一大筆錢而被迫放棄的情況。