外國人想在台灣買房？情情代書：不是不能買，是「要看國家給不給面子」

文／嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書

「情情，我朋友是日本人，想在台灣買房子，可以嗎？」
「我老公是美國人，我們想在台灣置產，有什麼限制？」

這是情情很常被問到的問題。答案不是簡單的「可以」或「不可以」，而是要看一個關鍵原則：你的國家，跟台灣是不是「互相給面子」。

這就是《土地法》第18條規定的「平等互惠原則」——你的國家讓台灣人怎麼買地，台灣就讓你怎麼買地。內政部有一份《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》，把各國分成三類，權利範圍完全不一樣。

完全平等互惠：權利最完整，跟本國人幾乎一樣

如果你的國籍在「完全平等互惠」名單內，在台灣買房、設定抵押權，基本上與本國人沒有太大差別。這份名單包括：

• 亞洲：日本、韓國、馬來西亞、印度、以色列、沙烏地阿拉伯

• 美洲：美國、加拿大、巴西、阿根廷、智利、墨西哥

• 歐洲：英國、德國、法國、義大利、西班牙、荷蘭、瑞士、挪威、瑞典、芬蘭、波蘭

• 大洋洲：澳洲、紐西蘭

• 非洲：南非

也就是說，如果你是日本人、美國人、加拿大人、歐洲多數國家的國民，想在台灣買房子、買土地、辦房貸，基本上沒有額外限制。但要注意：即使是互惠國家，農地、林地、特定用途土地不能任意取得，還是要符合台灣的土地法規。

附條件平等互惠：可以買，但有嚴格限制

第二類國家，只能在特定條件下取得不動產。常見的限制包括「只能買公寓大樓的其中一戶，不能單獨買土地」，或「不能買農地」。

值得注意的國家/地區：

• 新加坡、菲律賓：只能購買「區分所有建物」（如公寓大廈）的單一樓層，不能單獨購買土地。以菲律賓為例，外資持有比例不得超過該大樓的40%。

• 泰國：因居住或投資目的，可以取得土地，沒有明確面積上限。

• 香港居民：須持有香港永久居民身分證，且沒有其他國家護照（英國國民海外護照除外），始可比照外國人取得土地權利。

• 丹麥、捷克、俄羅斯、匈牙利：只能取得「農業用地以外」的土地。

• 美國部分州（南卡羅萊納、明尼蘇達、愛荷華、馬里蘭、西維吉尼亞、北達科他、南達科他等）：同樣只能取得農業用地以外的土地，或設有面積上限。

非平等互惠：原則上不能買

第三類國家的國民，依法不得在我國取得土地權利。除非有特殊情況（如投資重大建設經專案核准），否則無法在台灣購買不動產。

這份名單包括：印尼、柬埔寨、越南、緬甸、汶萊、澳門（地區）、蒙古、土耳其、科威特等。

外國人買房，貸款也是一大關卡

就算你的國籍在互惠名單內，買房還有一個現實問題：貸款。

銀行對外國人的房貸審核比本國人更嚴格，實務上常見的條件是：

• 貸款成數：約5到7成（不像本國人最高可貸8成）

• 利率通常比本國人稍高

• 銀行會審查：居留資格、工作穩定性、收入來源

如果貸款需求比例不高（例如自備款超過5成），部分銀行可能願意提供較寬鬆的條件。但多數情況下，銀行可能會要求提供「保證人」——而且通常要求是台灣籍或有穩定收入的在台長期居留者。

情情實務提醒

外國人在台灣買房，不像本國人那麼單純。情情給你三個步驟：

第一，確認國籍是否在互惠清單內。 如果在「完全平等互惠」名單，權利最完整；如果在「附條件」，要確認限制是什麼；如果在「非互惠」，原則上不能買。

第二，提前詢問銀行貸款條件。 不要等到簽約了才發現貸不到錢。先問2到3家銀行，確認自己的條件能貸到多少成數、利率多少。

第三，委託專業地政士協助。 外國人買房的登記流程、稅務規範，比本國人複雜。找一個有經驗的地政士，可以省下很多麻煩。

情情總結

外國人在台灣買房，不是「不能買」，是「要看國家給不給面子」。互惠原則的核心就是：你的國家怎麼對台灣，台灣就怎麼對你。

如果你是外國人想在台灣置產，或是有外國朋友想買房，建議先確認國籍落在哪一類。不要等到簽約了才發現不能過戶，那就麻煩了。

如果您有買賣、繼承、贈與、土地相關問題，歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定，確保你的心血與愛護，能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。