換屋族注意！買地上權住宅不能退土增稅 稅捐處揭關鍵

【M傳媒／高雄報導】

換屋族出售自用住宅、繳了土地增值稅後，想申請重購退稅，但若新買的是「地上權住宅」，恐怕會失望。高雄市稅捐稽徵處表示，日前接獲民眾詢問，因換屋需求出售自用住宅房地、繳納土地增值稅後，若改買地上權住宅，可否申請土地增值稅重購退稅？答案是不行。

土增稅核心要件：「自用住宅用地」

稅捐處說明，土地增值稅重購退稅的立法目的，是為避免民眾在出售土地時，因繳納土地增值稅而降低購買自用住宅用地的能力。因此在符合一定條件下，準予退還原繳納的土地增值稅。

適用條件為：購買「自用住宅用地」，且「新購土地地價」必須超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後的餘額，才能在該餘額範圍內辦理退稅。

簡單說，重購退稅的關鍵是「土地」你必須買到土地所有權，才有「新購土地地價」可以計算。

地上權住宅沒有土地所有權

稅捐處指出，民眾購買地上權住宅，雖然供自住使用，但僅取得房屋所有權，並未取得土地所有權，實際上並未購買土地，也無「新購土地地價」。因此，不符合土地增值稅重購退稅的規定。

地上權住宅的運作模式，是買方取得房屋所有權，但土地是向政府或地主承租使用，住戶每年需繳交地租。與一般住宅「房地合一」的產權結構完全不同。

買新宅前先確認「有沒有土地」

高市稅處提醒，民眾出售自用住宅房地後，如有購買新住宅的規劃，應先確認所購買的住宅是否包含土地所有權，才有可能申請重購自用住宅用地退還土地增值稅。若購買的是地上權住宅、使用權住宅等沒有土地持分的產品，就無法適用重購退稅。

M編觀察：

地上權住宅因價格通常低於同區域所有權住宅，近年成為不少預算有限購屋族的選項。但這則案例點出一個容易被忽略的稅務盲點：地上權住宅沒有土地所有權，不僅無法適用土增稅重購退稅，未來出售時，也無法享有土地增值稅的相關優惠。

關鍵字： 土地增值稅、重購退稅、地上權住宅、自用住宅用地、新購土地地價、高雄市稅捐稽徵處、換屋族、土地所有權、M傳媒