買房登記兒子、媽媽當借款人？國稅局用這條法令在後面等你
買房登記兒子、媽媽當借款人？國稅局用這條法令在後面等你
【M傳媒房產中心／綜合報導】
不少父母打算用孩子名義買房，心想房子登記兒子、借款人是媽媽，這樣兒子名下就有不動產，頭期款和房貸媽媽來扛，應該沒有贈與稅吧？答案是：有，而且國稅局查得非常嚴。稅法不是看誰的名字在權狀上，而是看「錢到底是誰出的」。
關鍵法條：遺產及贈與稅法第5條
《遺產及贈與稅法》第5條是俗稱的「擬制贈與」條款。只要符合特定狀況，就算沒有白紙黑字寫贈與契約，法律也會直接認定這是贈與行為，課稅跑不掉。與本案直接相關的有兩款：
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第5條第5款：以自己之資金，無償為他人購置不動產。也就是媽媽出錢幫兒子買房，這筆錢直接視同贈與。
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第5條第1款：在請求權時效內無償免除或承擔債務。媽媽跳下來幫兒子還貸款，也視同贈與。
實務上會怎麼被認定？
情境一：銀行那一關就很難過
購屋貸款實務上，銀行要求「借款人就是所有權人」。房子登記兒子，借款人就要是兒子，媽媽頂多當連帶保證人。銀行幾乎不會同意讓媽媽當借款人、房子卻掛兒子名字，因為這叫「非本人貸款」，除非媽媽另外提供足額擔保品，否則授信政策直接打槍。所以這個想法，在銀行端就卡死了。
情境二：如果兒子沒錢還貸款
這是國稅局最常見的查稅樣態。假設兒子是借款人，但收入不足以繳房貸，實際上由媽媽持續拿錢給兒子或直接匯入還款帳戶。國稅局會認定這是「無償承擔債務」，適用第5條第1款。媽媽幫忙還了多少本金，就視同贈與多少，一年下來頭期款加還款本金，輕易就超過244萬元免稅額。
情境三：兒子根本未成年
這種情況完全沒有灰色地帶，稅法上直接認定資金來自父母，全數計入贈與。
合法節稅的正確做法
如果真的想協助子女購屋又不踩贈與稅紅線，應走以下正規途徑：
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善用每年244萬免稅額：每人每年有244萬元贈與免稅額，夫妻兩人合計一年可合法贈與488萬元。把頭期款分年贈與到子女帳戶，金流清楚就沒有稅務問題。
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讓子女自己當借款人：錢贈與給子女後，由子女自己出面購屋、自己貸款、自己還款。購屋資金來源是歷年累積的受贈現金，國稅局查得到金流，一切合法。
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保留完整金流紀錄：所有轉帳、存款都要留存單據，證明購屋款是子女自己的，不是父母直接付給建商或賣方。
特別提醒
用未成年或無資力子女名義購置不動產，是國稅局列管的查稅重點，追查期間長達五到七年。父母如果直接跳下去當借款人，等於主動留下資金流向的鐵證，事後可能被連補帶罰。建議在規劃前先諮詢專業地政士或會計師，用分年贈與的方式合法移轉現金，遠比事後收到補稅單來得安心。