建案賣4成就開工？別以為建商有信心　真正原因是土融壓力逼他們不能停

M傳媒房產中心／綜合報導

 

預售屋買氣轉弱，但市場卻出現一個奇怪現象：不少建案明明只賣3成、4成，還是照樣動工。過去大家認知中，建商通常要賣到一定比例，確認市場買單、資金回流安全，才會正式進入施工階段；但現在情況不同，很多建商不是「很有信心才開工」，而是「不開工會更危險」。

 

關鍵在於土融壓力。央行為避免金融資源流向養地、囤地，要求建商購地後須在一定期間內動工，最長以18個月為原則。若未如期動工，銀行可能依貸款契約逐步收回貸款，並採階梯式加碼計息。這代表建商買了土地後，不能無限期放著等市場好轉。時間一到，案子就算賣得不好，也得想辦法往前推。

 

這也是為什麼現在會看到一些案子銷售率不高，仍然急著開工。

表面上看，開工代表建商繼續推案；但實際上，這未必是房市回溫訊號，而是建商被資金成本、銀行授信與土融期限逼著往前走。換句話說，開工不是熱，是壓力。

 

對建商來說，現在處境確實不好過。營造成本上升、工資增加、土方處理費與運費墊高，市場買氣卻不像前幾年那樣強。以前房價可以一路往上拉，成本增加還能轉嫁給買方；現在買方變精、銀行審核變緊、預售轉手變難，價格不是想漲就能漲。

 

更麻煩的是，建商資金壓力真正緩解，通常要等到交屋後。預售階段即使已售出一部分，資金仍未完全回收，工程款、土地款、利息成本、人事費用都要持續支出。如果案子賣不到理想成數，建商只能一邊施工、一邊去化、一邊想辦法撐到完工。

 

這時候市場就會出現幾種現象。

 

第一種，是新案放慢節奏。還沒正式大量銷售的案子，建商可能延後公開、重新包裝、調整戶型或價格策略，避免一推出就賣不動。

 

第二種，是已經開工的案子繼續蓋。即使只賣3到5成，也得往下做，因為停下來不只土融麻煩，還可能影響公司信用、合作廠商與後續融資。等到成屋後，若仍有餘屋，建商還可能再用餘屋貸款補資金缺口。

 

第三種，是調整產品規格與成本。部分原本高規格、高單價的案子，若市場不買單，建商可能改推較低總價產品，或調整建材、設備、公共空間配置，讓表面價格看起來更容易被接受。

 

這裡購屋族要特別注意。

當市場從賣方市場轉向買方市場，建商不一定會直接大幅降價。有時候價格看似比較親民，但背後可能是規格調整、配備降級、付款條件改變，或把成本轉到其他地方。買預售屋不能只看單價，也要看建材表、設備品牌、保固內容、格局坪效、公設規劃與交屋標準。

 

更重要的是，要看建商體質。

大型建商通常資金較厚、品牌信用較強，比較能撐過景氣循環；但中小型建商若銷售不順、融資壓力加重、營造成本持續墊高，就可能面臨延工、變更設計、解約、換約或資金調度問題。市場越冷，購屋族越要重視履約能力，而不是只看誰開價便宜。

 

M編認為，建案賣4成就開工，不代表房市買氣回來，也不代表建商對未來非常樂觀。更精準的說法是，建商被土融期限與資金壓力推著走，不能停、也不敢停。