為什麼房子賣不掉？是市場問題還是房仲問題？

網友提問：小弟在台南永康鄰近鹽行重劃區有一間28年透天車墅建坪約60坪，生活機能不差有火車站、客運，離交流道南科也很近，學區部份國小、國中、大學也有，因有換屋需求委託房仲專約賣屋，從去年7月開價約2000萬出售，但賣屋狀況不是很理想，房仲說因金龍海嘯及限貸令導致房市不佳看屋客戶很少不好賣，去年年底討論後降價200萬，但至今仍乏人問津，詢問房仲是否有人出價過，回覆都沒有，請問房市真的有那麼差嗎？還是房仲能力問題？

 

回答：你在台南永康有一間28年的透天車墅，建坪約60坪，生活機能不錯，但從去年7月開價2000萬到現在降價200萬，還是賣不掉。這到底是市場問題，還是房仲的問題？我們來仔細分析一下。

 

1. 市場環境分析

 

（1）金龍海嘯與限貸令的影響

金龍海嘯：全球經濟不穩定，加上疫情影響，確實讓房市買氣下滑。

限貸令：政府為了打炒房，限制貸款成數，讓買方的購屋能力下降。

 

（2）台南房市現況

供過於求：台南近年來新建案多，尤其是重劃區，導致中古屋競爭激烈。

買方觀望：許多買方在等房價下跌，或是選擇新建案，導致中古屋市場冷清。

 

2. 房屋本身的條件

 

（1）優點

生活機能好：靠近火車站、客運、交流道，交通便利。

學區完整：國小、國中、大學都有，適合家庭居住。

南科效應：靠近南科，吸引科技業人士購屋。

 

（2）可能影響銷售的因素

屋齡較高：28年的透天車墅，雖然建坪大，但部分買方可能偏好新屋。

總價偏高：即使降價到1800萬，對部分買方來說仍是一筆不小的負擔。

裝修需求：中古屋可能需要裝修，增加買方的成本。

 

3. 房仲的表現

 

（1）房仲的責任

行銷策略：房仲是否有積極推廣你的房子？例如在各大房仲網站刊登、舉辦看屋活動等。

客戶開發：房仲是否有努力開發潛在買方，例如南科工程師、換屋族等。

價格建議：房仲是否提供合理的價格建議，幫助你調整開價？

 

（2）如何評估房仲能力

查看曝光度：你的房子在各大房仲網站的曝光度如何？是否有足夠的點擊量和詢問度？

詢問其他房仲：可以多找幾家房仲評估，看看他們的建議是否一致。

檢討銷售策略：與房仲討論是否需要調整銷售策略，例如重新裝修、提供更多照片或影片等。

 

4. 如何提升銷售機會？

 

（1）調整價格

參考實價登錄：看看附近相似條件的房子成交價是多少，調整到合理範圍。

分段降價：不要一次降太多，可以分階段降價，測試市場反應。

 

（2）提升房屋吸引力

重新裝修：如果預算允許，可以進行小規模裝修，讓房子看起來更新、更有吸引力。

專業攝影：請專業攝影師拍攝房屋照片，甚至製作3D虛擬看屋，吸引更多買方。

 

（3）擴大行銷管道

多找幾家房仲：不要只委託一家房仲，可以多找幾家，增加曝光度。

自行銷售：在社群媒體或房產平台上自行刊登，吸引更多潛在買方。

 

（4）提供優惠條件

附帶家具：如果房子裡有高價值的家具或家電，可以考慮附帶出售。

貸款協助：與銀行合作，提供買方貸款優惠，降低購屋門檻。

 

結論與建議

市場環境確實影響銷售，但房屋本身的條件和房仲的表現也是關鍵因素。建議調整價格、提升房屋吸引力，並擴大行銷管道，增加銷售機會。多找幾家房仲評估，看看是否需要更換房仲或調整銷售策略。