會展中心開了、綠美圖啟用！黃金地卻三度流標，專家：這筆帳算不過來

東森新聞記者／綜合報導

台中國際會展中心風光開幕，綠美圖也即將成為城市新亮點，水湳經貿園區被視為台中下一個最具想像力的核心蛋黃區。不過，緊鄰重大建設旁的一塊「黃金地」，卻出現尷尬局面。

台中市政府辦理水湳經貿段六、八地號地上權招商案，日前開標結果出爐，竟然無人投標，宣告三度流標。這塊土地面積約3.86公頃，位置就在水湳經貿園區核心，條件亮眼，卻連續三次乏人問津，也讓外界質疑：水湳題材這麼熱，為什麼投資人卻不敢出手？

答案很現實：不是地段不好，而是帳算不過來。

這筆土地採設定地上權70年方式招商，權利金底價高達約93.83億元，使用分區為第二種經貿專用區，建蔽率最高80%、容積率最高500%，理論上可開發大型商場、國際飯店、商辦、複合式商業設施等產品。從城市規劃來看，這裡確實具備成為水湳商業核心的條件。

但對投資人來說，看到的不是願景，而是現金流。

光是權利金就逼近94億元，後續還要投入龐大興建成本。以目前大型商業開發案造價來看，營建成本動輒每坪50萬元以上，若加上設計、招商、融資、營運空窗期與開幕前費用，總投資額可能上看百億元以上，甚至被市場估算可能突破兩、三百億元。這樣的規模，對壽險、百貨、飯店或大型開發商來說，都是必須非常謹慎評估的長期投資。

市場人士直言，這塊地不是不好，而是「又大又貴」。現在不是資金滿街跑的年代，投資人每一塊錢都要算回收期。水湳未來有沒有發展性？有。但問題是，多久可以回本？租金撐不撐得住？商場能不能養起來？飯店住房率夠不夠？商辦需求能不能承接？這些答案還沒有完全明朗，業者自然不敢貿然砸錢。

更尷尬的是，水湳周邊雖然建設題材滿滿，但大型商業定位仍在成形階段。台中國際會展中心已開幕，綠美圖啟用在即，中央公園、水湳轉運中心等建設陸續到位，未來還有超巨蛋BOT案推動中。其中台中超巨蛋投資額高達數百億元，與水湳六、八地號距離不遠，未來商業機能、娛樂人潮與消費定位都可能互相牽動。

也因為超巨蛋還在推動，部分業者選擇先觀望。畢竟，如果超巨蛋未來帶動演唱會、賽事、旅宿與餐飲商機，水湳六、八地號當然有利多；但如果商業定位重疊、供給過多，投資風險也會同步上升。

另一個關鍵，是地上權市場本身正在降溫。

地上權案的優點，是政府保有土地所有權，民間取得一定期間使用權，理論上可降低買斷土地的壓力。但地上權也有明顯限制，包括使用年限、融資條件、轉讓限制、期滿處理、資產評價與市場接受度。尤其在利率高、銀行授信保守、營建成本居高不下的環境下，地上權案不再是看到精華地就有人搶標。

近期不只台中水湳，全台多宗精華地上權招商案也出現投標保守或流標情況，顯示市場已從過去「地段好就買單」，轉向「財務模型過不了就不出手」。

目前這塊水湳黃金地已暫時作為停車場使用，支援會展中心與周邊活動需求。短期來看，停車場可以解決人流車流問題；但從城市發展角度來看，核心精華地長期低度利用，確實與外界對水湳經貿園區的期待有落差。

地方人士認為，水湳不是沒有未來，但招商條件可能需要重新檢討。若市府仍希望吸引大型品牌進場，未來可能得思考權利金分期是否更友善、開發期程是否更有彈性、用途組合是否更貼近市場，甚至是否能採分期、分區、分案招商，降低一次性投入壓力。

房產業界也分析，重大建設啟用，不代表商業開發立刻到位。會展中心能不能穩定帶來展會人潮，綠美圖能不能轉化成消費動能，超巨蛋能不能帶動大型娛樂經濟，這些都需要時間驗證。投資人現在不是不相信水湳，而是不想在前景尚未完全明朗時，一次押上百億元。

圖/GOOGLE街景