地主注意！「借地建屋」免收租金，國稅局照樣算你租金收入！

【M傳媒／綜合報導】
早期很多地主與建商合作，會談好「你出錢在我地上蓋房子，房子登記你名下，我不跟你收租金」，以為沒拿到現金就沒有租金收入。財政部北區國稅局新竹分局近期特別提醒，這種「承租土地自費建屋」的模式，即使地主沒有實際收到租金，在稅法上仍必須「設算租金收入」，營利事業申報所得稅時千萬別漏報，以免被補稅加罰！

畫重點：國稅局怎麼算這筆帳？

依據《營利事業所得稅查核準則》第72條第9款規定，如果營利事業（承租人）承租土地，並在該土地上以地主或他人名義自費建屋，約定租賃期間內地主無償使用該房屋，這筆「房屋建造成本」在法律上會被視同為「租賃期間的租金支出」。

計算公式：
建物營建總成本 ÷ 租賃期間 = 每年租金支出（加計當年度支付之現金）。

特殊狀況：
如果在原訂租賃期間內「提早解約」或「建物提早出售」，剩下的未攤提建造成本，必須在解約年度或出售年度一次性列報為租金支出。

國稅局案例解析

新竹分局查核轄內甲公司113年度營所稅申報案時，發現甲公司土地上有一棟建物登記為乙公司所有，且甲公司未收取租金。
國稅局怎麼處理？

1. 認定乙公司出資蓋屋的建造成本為500萬元。

2. 約定租賃期間為50年。

3. 國稅局直接按 500萬 ÷ 50年 = 每年10萬元，認列為甲公司的「租金收入」（同時也是乙公司的「租金支出」）。

防雷提醒：別以為沒拿錢就不用報稅！

這類「借地建屋」或「合建分屋」的稅務認定，是國稅局查核的熱點。阿明提醒營利事業頭家們注意三件事：

1. 「無償」不等於「免稅」：只要建物蓋在土地上並由地主使用，稅法就會「設算」租金。即使雙方口頭說好免租金，國稅局仍會依建物成本與租期推算租金收入。

2. 「建物出售」或「提早解約」要小心：原本分年攤提的租金支出，遇到中途解約或賣掉房子，剩餘的金額必須在當年一次認列，可能會導致當年所得額暴增，務必提早做財務規劃。

3. 記得保留建造成本單據：既然建造成本會被視為租金，相關的工程合約、發票、付款證明一定要保存完整，才能正確計算每年的攤提金額。

「借地建屋」是常見的合作模式，但稅務上沒有「免費」這種事！營利事業申報所得稅時，務必檢視合約與帳務，依規定正確申報租金收入與支出。若有疑慮，可直接向國稅局或專業會計師諮詢，別跟自己的荷包過不去！

（民眾如有疑問，可撥打免費服務電話0800-000321洽詢，或至北區國稅局網站查詢。）

圖/財政部提供