房市卡關怎麼解？價格不動、政策不鬆，關鍵還是在「誰先讓一步」
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

現在的房市，其實一句話就能形容：大家都在等，但沒人先動。

一邊是政策持續控管貸款、壓資金；另一邊是建商撐著價格不太想降。結果就是現在大家看到的樣子，看屋的人不少，但成交就是卡住，市場進入一種「有在動，但動不快」的狀態。這不是單純景氣好或不好，而是政策跟市場正在拉鋸。

為什麼會卡住？

先講政策面。現在的方向很明確，就是希望市場不要過熱、資金不要過度流進房地產。在房價還沒明顯鬆動之前，政策自然不太可能大幅放寬。

再來看市場端。建商這幾年成本真的上來了，包含工資、材料、工程費用，都比以前高。也就是說，他不是單純「不想降」，而是「降太多會痛」。

所以現在變成一個很尷尬的局面：買方覺得「應該還會再跌」，先觀望；賣方覺得「價格已經很軟了」，不想再讓。

成交自然就慢下來。

價格撐得住，但壓力其實在累積

很多人會問：「既然賣不動，為什麼不直接降？」答案是還沒到不得不降的時候。

多數建商目前還有資金空間，可以用慢慢賣、分批推、甚至延後節奏的方式撐住。但問題是，時間一拉長，庫存慢慢累積，資金回收變慢，壓力還是會出來。

這種壓力不是一天爆，而是慢慢堆。你不一定看到「明降」，但市場會開始出現「實質讓利」。

下半年關鍵在哪？看兩件事就好

接下來的重點，其實很單純：

第一，看價格有沒有鬆動
只要市場開始出現明確的價格調整訊號，買方信心就會慢慢回來。

第二，看政策會不會跟著調整
如果市場降溫有感，政策也有可能做出一些微調，讓交易慢慢回溫。

簡單講，就是「價格動 → 市場動 → 政策才可能動」。

現在的市場，其實在等一個轉折點

以目前狀況來看，房市大概可以分三個階段看：

短期就是現在這種「卡住狀態」，量縮但價格還撐著。
中期如果價格開始調整、交易回溫，市場就會慢慢解凍。
長期還是回到基本面，誰有需求、誰買得起，誰就是主力。

買方跟賣方，現在該怎麼看？

如果你是買方，現在不是不能看，而是要更理性。與其猜會不會跌，不如回頭看：你現在買，壓力扛不扛得住？這才是重點。

如果你是賣方，尤其手上有壓力的，就要思考一件事：是要等價格，還是要換現金流？市場不是不賣，是價格跟條件要找到平衡點。

最後講白一點

現在的房市不是崩，也不是熱，就是「僵住」。

但市場不會永遠卡在這裡，總會有人先動。當第一批價格開始調整、交易開始回來，整個節奏就會變。

山哥總結：
房市現在不是沒有機會，而是機會在「變動開始的那一刻」。誰先看懂那個轉折點，誰就比較有優勢。