社群「貸款過件率高」風向變了？富哥：不是銀行變鬆，是敢PO文的只剩天選之人

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

最近富哥在買房知識家社團觀察到一個有趣的現象，開始有網友帶風向說「現在買賣貸款過件率很高」、「其實沒有那麼難貸」。留言區一片歡呼，好像銀行突然變佛心了。但富哥必須潑一盆冷水：不是銀行變鬆，是敢出來PO文說「我過了」的，只剩那些條件超好的天選之人。

真實情況是，銀行的房貸審核不但沒有變鬆，反而正在經歷一場「無聲的收緊」，審核標準已經從「看資產」轉向「審體質」。

為什麼過件率「感覺」變高了？倖存者偏差

社團裡的貼文分兩種：一種是「我過了！條件分享」，另一種是「被拒了怎麼辦」。但你知道嗎？被拒的人通常不太敢PO文，或者PO完被酸一下就刪文了。所以你看到的，往往是那些條件超優、工作穩定、薪轉完美、信用分數爆表的「人生勝利組」。

富哥不是要否定他們的經驗，但你要知道，他們能過件，不代表你也可以。你能看到的成功案例，都是被篩選過的。

現實狀況：銀行正在挑客戶，不是你挑銀行

現在房貸審核進入「銀行說了算」時代

狀況一：薪轉沒寫「薪資」兩個字，不認。

有網友勞保、在職證明、薪資單全給了，信用分數700多分，名下還有幾百萬投資部位。結果銀行一句「薪資轉帳備註沒有顯示『薪資』兩個字」，直接打槍。不是他條件差，是他的薪資「長得不像銀行要的樣子」。

狀況二：有房有收入，照樣貸不到。

過去只要有房、有收入就能談貸款，現在銀行看的是「收入怎麼來、證明夠不夠完整、銀行願不願意承作」。你以為自己條件很好，銀行可能連門都不讓你進。

狀況三：交屋潮撞上銀行額度緊縮。

2026到2028年有大量預售屋要交屋，但銀行房貸水位已經逼近上限。更慘的是，當初建商代銷拍胸脯保證的「八成沒問題」，交屋時可能只剩六成。那一、兩成的缺口，你要自己想辦法。

能過件的人是哪些？富哥幫你看看

現在還能順利貸款的，通常是這幾類人：

條件超優的首購族：信用分數漂亮、薪轉完美、負債比低、職業穩定（軍公教、百大企業）。

不用貸太多的換屋族：自備款充足，貸款成數低，銀行風險小。

已經在目標銀行累積夠久往來的客戶：存款、信用卡、理財都在同一家，銀行願意給面子。

願意接受較差條件的貸款人：利率高一點、成數低一點、綁保險，只要肯吞，銀行還是願意收。

不要被網路風向帶著走

社團裡的成功案例可以參考，但不要當成自己的保證。每個人條件不同，你看到的是「結果」，看不到的是人家背後的「財力證明」和「銀行關係」。

富哥給你三個建議：

第一，不要只看成功案例，也要去看那些被拒的分享。了解別人為什麼被拒，才能避免踩同樣的坑。

第二，提前六個月到一年整理自己的財力證明。薪轉要有「薪資」兩個字、信用卡按時繳、負債比控制在30%到40%。讓銀行看到你，不是看到風險。

第三，不要只問一家銀行。每家銀行的口味不一樣，這家不行換那家。但切記，不要短時間內同時送很多家，聯徵紀錄會說話。

利率高一點還能撐，貸款斷了，你連撐的機會都沒有。

你最近有辦貸款的經驗嗎？過件了還是被拒了？留言跟富哥分享你的真實狀況。