同一地段、屋齡，房價竟差兩成！物管學會：關鍵在「管理溢價」

M傳媒／綜合報導

 

內政部正研議《公寓大廈管理條例》修法方向，政務次長董建宏表示，台灣許多都市面臨老屋比例偏高問題，除了都更與危老重建外，「老宅延壽」也是重要政策方向，希望透過修繕與管理改善居住環境。

 

台北市副市長張溫德則指出，台北市屋齡30年以上住宅占比已近七成，但老屋不等於危樓，生活品質與後續管理是否完善有很大關係。未來在智慧城市、淨零轉型及AI治理推動下，物業管理重要性將進一步提升。

 

第三次換屋潮來了 市場開始重視「管理品質」

台灣物業管理學會理事長郭紀子觀察，在高齡化、少子化、繼承移轉加速，以及高科技產業帶動就業與收入成長等因素影響下，台灣住宅市場正進入第三次換屋潮。其中最值得關注的現象，是市場開始重視社區管理品質對房價的影響。

 

郭紀子表示，過去購屋族評估房屋價值時，多半著重地段、建材及建商品牌，但近年市場已逐漸將社區管理納入重要考量。同樣屋齡、同樣地段的大樓，若一棟管理完善、公設維護良好、財務運作透明，另一棟卻缺乏有效管理，兩者房價差距甚至可能超過兩成。

 

他將這種現象稱為「管理溢價（Management Premium）」，反映購屋族對住宅價值的認知正在改變。除了房屋本身條件外，社區管理品質、居住體驗及服務水準，也逐漸成為影響房價的重要因素。

 

從「買房思維」轉向「用房思維」

郭紀子認為，隨著單身族、銀髮族及小家庭比例持續增加，民眾對居住品質的要求也愈來愈高。住宅市場正從過去重視資產增值的「買房思維」，逐步轉向重視生活體驗與服務品質的「用房思維」，這股趨勢未來將更加明顯。

 

同樣屋齡、同樣地段，為什麼房價可以差到兩成？答案很簡單：你買的不只是房子，還有鄰居、管理和未來幾十年的居住體驗。

 

一個社區管委會運作正常、財務透明、公設維護得宜，住進去不用擔心電梯壞了沒人修、垃圾沒人倒、管理費被亂用。另一個社區什麼都亂七八糟，房價自然打折。

 

所以看房的時候，除了看房子本身，記得跟管理員聊兩句、看一下公告欄、問問管理費收支狀況。這些細節，往往決定你未來住得舒不舒服，也決定這間房子將來好不好賣。