賣房簽訂多家仲介，收取多筆斡旋金或要約書，是否需要支付違約金？

網友問題：最近賣房，同時簽了三家房仲業者，結果三家都幫我找到買家，並且都收了斡旋金或要約書。這樣的情況，我是否需要對其中兩家支付違約金？還是我只需要選擇一家成交即可？

 

解答：在賣房時，若同時與多家房仲業者簽訂「一般委託」或「專任委託」契約，並且多家仲介都成功找到買家並收取斡旋金或要約書，是否需要支付違約金，取決於您與各家仲介簽訂的契約類型及條款內容。以下詳細解析：

 

一、仲介契約的類型與差異

 

一般委託：

賣方可同時與多家房仲業者簽約，委託多家仲介銷售房屋。

若房仲未成交，依據《不動產經紀業管理條例》，房仲不得向屋主收取任何費用（如廣告費、作業費等）。因此，若一般委託的仲介未成功促成交易，屋主無需支付任何款項。

 

專任委託：

只有一家仲介有銷售權力：賣方只能委託一家房仲業者銷售房屋，且在委託期間內不得自行或透過其他仲介銷售。若賣方違反專任委託條款（例如自行找到買家或透過其他仲介成交），可能會被要求按合約金額完全賠償，賠償金額通常為成交價的2%~4%，具體依契約條款而定。

若專任委託的仲介成功找到買家，但賣方選擇不成交，也可能需支付違約金。

 

二、斡旋金與要約書的法律效力

 

斡旋金：

斡旋金是買方透過仲介向賣方表達購買意願的保證金，賣方若同意買方條件，斡旋金會轉為定金，交易成立；若賣方不同意，斡旋金需全額退還買方。

若賣方同時收到多筆斡旋金，只能選擇其中一筆進行交易，其他斡旋金需退還買方。

 

要約書：

要約書是買方直接向賣方提出的書面購買要約，不涉及金錢交付。賣方若同意要約內容，交易成立；若不同意，要約自動失效。

若賣方同時收到多份要約書，可選擇最符合自身利益的要約進行交易。

 

三、如何避免糾紛與額外費用？

 

簽約前確認契約類型：

簽約時務必確認是「一般委託」還是「專任委託」，並仔細閱讀違約條款。若希望保留更多彈性，建議選擇「一般委託」。

 

收受斡旋金或要約書需屋主親自確認：

無論是一般委託或專任委託，都應在合約中註明「收受斡旋金或要約書需屋主親自確認才生效」，以避免仲介擅自操作，造成屋主困擾或法律責任。

 

避免同時收取多筆斡旋金或要約書：

若多家仲介都找到買家，應盡快決定與哪一家成交，並及時通知其他仲介與買方，避免產生法律糾紛。

 

與仲介溝通協調：

若已收取多筆斡旋金或要約書，可與仲介協商，避免被追究違約責任。

 

尋求專業協助：

若對契約條款或法律責任有疑問，建議諮詢律師或地政士，確保自身權益。

 

四、實際案例解析

 

案例1：一般委託

A先生同時與三家仲介簽訂「一般委託」契約，三家仲介都找到買家並收取斡旋金。A先生選擇與其中一家成交，其他兩家仲介因未成交，無法收取任何費用，屋主無需支付廣告費或作業費。

 

案例2：專任委託

B小姐與一家仲介簽訂「專任委託」契約，但私下又透過另一家仲介找到買家並成交。由於違反專任委託條款，B小姐需按合約支付成交價3%的違約金。

 

賣房時若同時簽訂多家仲介，需特別注意契約類型與條款內容。若為「一般委託」，房仲未成交時，屋主無需支付任何費用；若為「專任委託」，賣方違約時可能需按合約金額完全賠償。此外，無論是一般委託或專任委託，都應在合約中註明「收受斡旋金或要約書需屋主親自確認才生效」，以保障自身權益。建議簽約前仔細閱讀契約，並與仲介充分溝通，避免後續糾紛與額外費用。若有疑問，可尋求專業人士協助，確保交易順利進行！