長輩留下3間房，兒女分產談不攏！情情教「先公同共有、後分割」　符合條件3種稅免繳

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

長輩過世留下好幾間房子，兄弟姊妹為了分配問題談不攏，繼承登記一拖就是好幾年，最後連地政事務所的罰鍰都來了。

情情提醒，遺產分配還沒談好，繼承登記可以先辦。透過公同共有繼承登記，先完成產權登記，等家人達成共識，再辦理遺產分割。

這項做法還涉及土地增值稅、贈與稅及契稅的課徵規定。

先辦公同共有　避免繼承登記逾期受罰

依《民法》第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，對遺產全部為公同共有。

依《土地法》第73條，任何一位繼承人都可以為全體繼承人申請繼承登記，無須等所有人談妥分配方式。

繼承登記原則上應於被繼承人死亡日起6個月內辦理，逾期每超過1個月，得處應納登記費1倍的罰鍰，最高20倍。

情情提醒，家人還在協商時，可以先由其中一位繼承人辦理公同共有繼承登記，後續再處理分產問題。

公同共有後再分割　三種稅不課徵

內政部87年1月21日台內地字第8785251號函，以及財政部相關函釋指出，繼承人先辦妥公同共有繼承登記，日後再依協議辦理遺產分割，符合規定者，不課徵土地增值稅、贈與稅及契稅。

即使分割結果與各人的法定應繼分不同，仍適用上述遺產分割規定。

例如爸爸留下三間房子，三名子女依法各有三分之一應繼分。

繼承人先完成公同共有登記，日後全體協議由三人各取得一間房屋，便可以辦理分割繼承登記。

只要屬於真正的遺產分割，取得比例不同，也不因此產生繼承人之間的贈與稅問題。

先辦分別共有　後續移轉要注意課稅

情情指出，公同共有與分別共有的差異，會影響日後不動產的分配方式。

如果三名繼承人先將三間房屋全部登記為每人各持分三分之一，日後再將產權調整成一人一間，就涉及已登記持分的重新分配。

後續若採買賣、贈與或交換方式移轉，便須依實際交易性質計算相關稅負。

共有土地分割若取得價值與原持分價值不同，補償方式也可能影響土地增值稅的課徵。

因此，繼承登記時先確認家人的長期分配規劃，可以減少日後重新移轉產權的成本。

爸爸還沒分產就過世　孫子也能承接繼承權利

公同共有還涉及跨世代繼承。

依內政部102年9月3日內授中辦地字第1026651713號函，被繼承人原本就是不動產公同共有人之一，其繼承人可以就被繼承人留下的公同共有權利，協議由一人或部分繼承人取得。

內政部110年函釋也進一步說明，經過數次繼承後，全體繼承人仍可依個案情形辦理遺產分割，符合規定者不課徵上述三種稅。

情情提醒，孫子輩承接的是父親依法留下的繼承權利，相關分割仍須依各次繼承關係及全體繼承人的協議辦理。

三種稅免繳　遺產稅與印花稅仍須注意

公同共有繼承登記及後續遺產分割，仍涉及遺產稅申報、登記規費，以及分割契據可能產生的印花稅。

遺產稅原則上應於死亡之次日起6個月內申報；符合申報免稅條件者，仍須依規定取得相關證明文件。

另外，繼承取得自住房屋後，因所有權人變更，符合自住條件的新屋主應重新申報房屋稅優惠稅率。

申報期限原則上為每年3月22日，遇例假日順延。2026年申報期限為3月23日。

情情總結

長輩留下房產，家人一時談不攏，可以先完成公同共有繼承登記，再透過協議處理遺產分配。

先登記、後分割，能讓繼承程序繼續進行，也保留家人協商分產的空間。

情情提醒，辦理繼承前應先確認遺產範圍、繼承人身分及各項稅務，讓房產傳承有清楚的法律依據，也減少後續重新移轉的成本。

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