20年數據揭曉！買房抗通膨 vs. All in 0050 資產竟差XXXX萬

M傳媒／綜合報導

「買房抗通膨」是台灣社會根深蒂固的理財信仰。但攤開過去20年的數據，這個說法需要更細緻的檢視。

長期報酬率總覽：誰是真正的贏家？

根據國泰房價指數，2000年第3季至2024年第2季，全國房價漲幅高達197%，換算年化報酬率約4.6%。若以信義房價指數（2003年至2025年）計算，長期房價年化報酬率約7.1%。

相較之下，台灣加權總報酬指數同期年化報酬率約12.9%。假設從2004年開始投資0050，到2023年的年化報酬率是8.4%，而房地產台灣平均房價年化報酬率則是6.8%。

銀行定存方面，目前一年期定存利率約1.7%，長期平均約在1%至2%之間。以2000年一年期定存利率5.05%一路降至2020年0.79%的趨勢來看，定存的實質購買力持續被通膨侵蝕。

在不考慮槓桿的情況下，數據很清楚：台股的長期總報酬，明顯優於房地產。

財經達人清流君回測2004年至2025年長達20年的數據，假設初始投入2000萬元：20年後，投入信義房價指數的2000萬成長為8000萬，而投入0050的2000萬則滾到1.6億，兩者差距高達8000萬。

但「抗通膨」的定義，不只是「打敗通膨」

單純看名目報酬，房地產確實贏過定存，也跟上了通膨（台灣長期通膨率約1%至3%）。房地產的「抗通膨」體現在「保值」，而非「最高報酬」。

「買房抗通膨」之所以深入人心，還有兩個關鍵因素：

1. 低波動，睡得著覺

數據顯示，房價和0050的相關係數僅0.33（低度相關）。2008年0050下跌45%，台灣平均房價僅下跌0.6%；2011年0050下跌19%，房價反而上漲10%。房價報酬標準差僅6%，遠低於0050的24%。許多人寧願放棄更高報酬，換取資產的穩定性。

2. 看不見的「隱藏收益」

自住省下的租金、出租帶來的現金流、心理上的安定感，這些都無法單用報酬率衡量。

但房地產的「隱藏成本」也常被忽略

房地產的真實投報，還得扣掉這些：

交易成本：買賣房仲費約2%至4%、契稅、代書費等

持有成本：房屋稅、地價稅、管理費、修繕與折舊

出租成本：租客管理、修繕協調、空租風險、時間成本

這些都會直接侵蝕實際獲利。而投資股市（如0050）幾乎沒有這些額外支出。

槓桿是房地產的「公平競爭」武器

多數人買房會貸款。這正是房地產能拉近與股市差距的關鍵。清流君進行了槓桿對決：

買房組：購買2000萬房子，貸款八成（5倍槓桿），拿出400萬頭期款，額外支付200萬仲介、稅費與裝修成本

買股組：同樣600萬一次性投入0050，每月支付3.3萬租金（隨通膨成長）

20年後，買房組淨資產6930萬元，買股組ETF總資產9700萬元，相差近2800萬。

不過專家提醒，五倍槓桿只存在於初期，且會快速遞減。隨著本金與獲利累積，實際槓桿倍數會逐年下降。

M觀點

回到問題：「買房抗通膨」的實質報酬，真的贏過股市與定存嗎？

資產類別 抗通膨能力     報酬率（長期年化）      特性

房地產     強    約6%～7%（不含槓桿） 保值、低波動、有實體與租金收益

台股（大盤）  強    約10%～12%（含息）    高報酬、高波動、流動性佳

銀行定存 弱    約1%～2%      幾乎無風險，但實質購買力持續縮水

論「抗通膨」，房地產和股市都做得到；論「報酬率」，長期來看台股明顯勝出。

但如果把「低波動的安定感」也算進去，房地產的「總體價值」就不只是報酬率可以完全衡量。這也是為什麼「有土斯有財」的觀念，在數據面前依然難以動搖，因為它賣的不只是房子，還有一份「看得見、摸得著」的安心。