租屋未簽約糾紛頻傳！外籍房客拖租失聯　專家示警：再熟也要簽正式合約

【M傳媒／綜合報導】

租屋市場再傳糾紛。有房東反映，將房屋出租給外籍房客時未簽訂正式租約，初期正常繳租，數月後卻開始遲付租金，甚至出現失聯情形，僅偶爾以公共電話聯繫並一再拖延退租，讓房東進退兩難。專家提醒，無論承租對象為本國人或外國人，只要涉及租賃行為，都應簽立完整書面契約，否則一旦發生爭議，處理成本將大幅提高。

未簽租約仍成立租賃關係　但權利義務難釐清

法律實務指出，即便雙方未簽訂書面契約，只要存在租金給付事實，仍可能被認定為「事實租賃關係」，房東仍可主張租金請求與終止租約。然而，由於缺乏明確條款，包含租期、違約責任、押金處理等細節均不清楚，後續爭議往往回歸民法基本規定，舉證與執行難度也相對提高。

房客拖租又失聯　處理程序更複雜

針對房客遲付租金、刻意規避聯絡甚至拖延搬離的情況，專家表示，已可能構成重大違約。房東可依法進行催告，並在合理期限內未改善時終止租約，進一步要求返還房屋。

不過，由於對方失聯或身分特殊（如外籍人士），實務上常出現聯繫困難、甚至提前離境等問題，使得租金追討與房屋返還更加複雜。

存證信函可作為依據　但非萬靈丹

不少房東會選擇寄發存證信函作為催告手段。專家指出，存證信函確實具備法律效果，可作為已通知與設定期限的證明，對後續終止租約或提起訴訟有幫助。

但同時也強調，若房客本身已有逃避傾向，單靠存證信函並不足以解決問題，仍需搭配完整蒐證與後續法律程序。

外籍房客非風險本質　關鍵仍在契約

業界分析，外籍房客並非風險來源的本質，真正的問題在於「契約不完整」。一旦缺乏書面約定，無論承租人國籍為何，房東在租金遲延、提前解約、損害賠償等議題上，都將面臨更高的不確定性。

專家：租屋三件事　合約、合約、還是合約

專家強調，租賃關係本質上就是法律關係，不能僅憑信任或口頭約定。尤其在目前租屋市場多元化、承租人背景差異大的情況下，更應透過正式契約保障雙方權益。

實務建議，租屋時應至少載明：

租期、租金、付款方式、押金、違約條款與提前終止機制，並保留完整金流與溝通紀錄。

租屋風險升高　制度化管理成趨勢

隨著租屋市場規模擴大，類似糾紛案例逐漸增加。專家指出，未來房東若希望降低風險，勢必走向「制度化管理」，包含標準化契約、定期檢視屋況與金流紀錄等。

在風險與效率之間取得平衡的關鍵，不在於租給誰，而在於是否從一開始就建立清楚、可執行的遊戲規則。