買房自備款200萬不夠用？他買800萬公寓慘遭「資金斷鏈」真相曝光 

【M傳媒房產中心／專題報導】

「買八百多萬的房子，自備款200萬結果完全不夠，只能啃老跟長輩拿將近200萬……」一位購屋過來人的血淚告白，道出許多首購族的共同心聲。一位剛完成購屋的網友分享自身經歷，他購買一間800多萬元、屋齡30多年的公寓，雖然有穩定薪轉收入，銀行最終只核貸7成。他原以為準備200萬元自備款綽綽有餘，沒想到簽約後才發現資金缺口巨大，最後不得不向長輩求援，再籌近200萬元才勉強完成交屋，連買家電和家具都只能選擇最陽春的款式。

 

隱形成本吃掉購屋預算

這位網友的遭遇點出許多首購族的盲點。根據房產專家分析，買房頭期款不只是「房屋總價減去貸款成數」這麼簡單，還必須考量契稅、印花稅、代書費、仲介費等額外支出。以中古屋為例，這些費用加上自備款，總支出可能達到房價的4成5。

 

更現實的是，銀行鑑價結果往往低於實際成交價，特別是在蛋殼區或屋齡較高的物件。這意味著即使成交價是800萬元，如果銀行只認可750萬元的價值，貸款7成只有525萬元，自備款就得從預期的240萬元暴增至275萬元，這還不含其他過戶費用。

 

中古屋貸款成數現實

目前銀行對中古屋的貸款成數普遍落在60%-70%，尤其對30年以上老屋、小坪數產品或特定區域的物件更加保守。這與預售屋可能貸到80%形成明顯對比，也難怪這位網友準備的200萬元自備款會不夠用。

 

近年央行實施的選擇性信用管制措施，讓核貸標準更加嚴格。有銀行業者透露，除了屋齡和地段，借款人的職業、信用狀況、負債比也都會影響最終核貸結果，即使是有穩定薪轉的上班族，也不見得能拿到理想的貸款條件。

 

房貸負擔壓縮生活品質

根據1111人力銀行調查，高達50.9% 的上班族每月房貸金額平均為32,335元，約佔月薪六成五。這與這位網友所說「買房之前花錢不手軟」、「目前生活有點拮据」的狀況不謀而合。調查也顯示，有82% 的房貸族坦言生活品質受到影響。

 

雖然內政部最新數據顯示2025年第1季全國房貸負擔率降至44.53%，但對許多購屋族來說，房貸壓力仍然沉重。特別是意外自備款不足，被迫動用其他資源的購屋者，等於在房貸之外又背負了額外的資金壓力。

 

專家的實務建議

對於計畫購屋的民眾，專家建議除了準備自備款外，最好再預留一筆「緊急預備金」。這筆錢可以用來應付銀行鑑價不足、過戶期間的額外費用，或是購屋後必要的修繕支出。

 

特別是購買中古屋的民眾，應該預先評估裝潢費用。根據房型不同，裝潢費可能從每坪4萬元到14萬元不等，這還不含家電與家具的30-50萬元支出。這些都是購屋前容易忽略的隱形成本。

 

這位網友的經驗分享，值得所有計畫購屋的人警惕。

在當前房市環境下，「寧可高估成本，不要低估預算」 成了購屋族必須謹記的原則。與其簽約後才發現資金不足，不如在看屋階段就做好完整的財務規劃。買房是人生大事，不該因為資金規劃不周而變成沉重的負擔。做好萬全準備，才能讓購屋夢想真正落地生根，而不是噩夢的開始。