銀行「錢荒」燒到誰？專家：房貸排隊、信貸利率破3、建商借錢靠租賃

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

過去民眾買房，是拿著貸款條件一家家銀行「比利率」；現在可能連想借錢都得先抽號碼牌。

近期大型銀行暫停房貸收件、排隊撥款，甚至只做VIP客戶。國泰世華、玉山、永豐等銀行部分分行已暫停房貸收件，多家銀行出現房貸案件排隊審核或等待撥款時間「愈來愈長」的情況，或僅承作VIP或既有往來客戶。

這不是央行打炒房的短期效應，是市場資金結構出了問題。

房貸：從「比利率」變「還有沒有額度」

五大銀行2026年第一季新承作購屋貸款利率已達2.318%，不僅連續9季走升，更創下2009年以來單季新高。

但這只是帳面數字。實際情況是很多案件根本排不到撥款。部分銀行及部分通路出現暫緩收件、優先服務既有客戶、案件排隊審核或延後撥款等情況，個別案件甚至可能延後至年底或明年初。

現在買房，最擔心的不是「利率比別人高」，而是「銀行連收都不收」。

行庫主管坦言，目前問題不單只是央行房市信用管制，承作房貸態度保守的主因在於市場資金緊張，錢都跑到股市去了。台股7月回檔後再度升溫，資金重新往股市靠攏，擠壓到房市的資金需求。銀行承作低利率、長天期房貸的意願自然下降。

信貸：從2%出頭到3%起跳，利率漲幅比房貸還兇

過去銀行積極搶薪轉戶、公教及大型企業員工時，信用條件好的客戶還可談到2%多的利率，甚至一度出現信貸利率比肩房貸的情況。如今已不可同日而語。

目前包括台北富邦、台新銀行等信貸，都已經從3%起跳，總費用率甚至可能達到4%。銀行主管表示，現在廣告雖可能看到2%的低利，但多屬首期或短期優惠，實際核貸利率站上3%、4%已相當普遍。

信貸利率從2%爬到3%、4%，一年多的時間漲了1到2個百分點。對需要資金周轉的人來說，這不是「多付一點利息」，是「每個月多噴好幾千」。

土建融：中小型建商被迫轉向租賃公司，利率上看6%

行庫主管透露，央行打炒房後，不少中小型建商向銀行申請土地融資、建築融資時碰壁，尤其財務條件、擔保品或過往往來不如大型建商者，更容易被銀行婉拒。

最後只好轉向中租等融資租賃公司尋求周轉，利率則上看6%。

6%是什麼概念？ 銀行土建融利率約3%到4%，租賃公司直接貴2到3個百分點。更可怕的是，轉向「薯條三兄弟」等租賃業借款，還需承擔7%到10%的高利與「一年一簽」的不確定性。

但即使資金成本明顯高於銀行，對建商而言，「借不借得到」已比「利率多少」更重要。

富哥三點提醒

第一，撥款時間比利率更重要。 過去比利率，現在比誰先拿到錢。簽約前先問銀行「還有沒有額度」、「多久能撥款」，別等到簽約了才發現銀行不接件。

第二，信貸利率漲幅比房貸更兇。 如果打算用房貸以外的資金周轉，先把利率算清楚。3%、4%的信貸利率，一年下來的利息壓力不容小覷。

第三，中小型建商資金鏈風險正在累積。 土建融轉向租賃公司，利率6%起跳。這個成本最終會反映在房價上，或者反映在建商倒閉上。買預售屋的民眾，要特別留意建商的財務狀況。

資金利率2.5%還是2.8%，差距有限；但銀行不借才是風險房。

（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）