2020-2026台股房市大脫鉤！股市飆破4萬6千點、房市移轉量卻創9年新低 專家揭「人造斷點」真相

M傳媒／深度分析

2020年至2026年8月，台灣歷經疫情、AI產業爆發、央行七波信用管制等重大事件，股市與房市走出截然不同的軌跡。2024年9月之前，股房同步齊漲；2024年9月之後，卻陷入「股市創高、房市急凍」的平行時空。以下用數據回顧這七年的變化，並分析股房連動為何脫鉤。

一、股市：從萬點到四萬六，AI狂潮推升台股

台灣加權指數從2020年初約11,421點起步，此後展開連續多年的多頭行情。2026年上半年，加權指數從2025年底的28,963點起步，累計漲幅接近60%，6月30日收在46,125.91點。7月台股經歷猛烈修正，一度回落至41,603點，但8月在輝達財報利多與國際半導體展暖身行情帶動下強勁反彈，8月28日收在46,331點，8月累計漲幅達7.45%，稱霸全球主要股市。

台股年度表現一覽：

年度	年度漲跌幅	備註
2020	+22.8%	疫情後資金寬鬆
2021	+23.66%	台商回流、半導體暢旺
2022	-22.4%	全球升息、俄烏戰爭
2023	+26.83%	AI題材啟動
2024	+28.47%	台積電領軍，指數破2萬點
2025	+25.74%	AI供應鏈持續發威
2026（至8月）	+59.27%（上半年）	指數一度突破46,000點

二、房市：從齊漲到急凍，政策一刀切下的降溫

房市走勢與股市高度重疊，但轉折點出現在2024年9月。根據內政部住宅價格指數，2020年第4季為108.17，至2024年第4季升至150.98，四年漲幅約39.6%。信義房價指數自2020年以來累計漲幅達56.1%，國泰房價指數更達85.3%。

自2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市急速降溫。2025年全台建物買賣移轉棟數為26萬1,308棟，年減25%，創下自2017年以來近9年新低。2026年上半年，六都買賣移轉棟數總計97,436棟，年減2.8%，創近10年同期新低，也是歷史次低。

2026年8月，六都買賣移轉棟數月減23.32%、年減5.64%，五大銀行新承作購屋貸款降至571.65億元，創近三個月新低。不過價格方面仍相對有撐，8月信義房屋大台北房價指數月增0.25%、年增5.24%，呈現「量縮價穩」格局。

三、股房關係的關鍵轉折：從同步到脫鉤

回顧這七年，股房關係可以2024年9月為分水嶺：

2023-2024年：股房同步齊漲

2023年與2024年，股市、房市與黃金三者同步上漲。台股在2024年3月登上當時史上最高的2萬點，房市同步氣勢如虹，一路順暢直到銀行限貸令、央行打房政策來襲才停歇。

2025年後：平行時空出現

2025年台股除4月戲劇性暴跌外，其後報復性上漲，伴隨史上歷時最久的國安基金護盤。但反觀房市，卻不復見跟進，買氣疲弱。2026年更出現罕見的「股強房弱」格局，證券存款暴增1兆創歷史新高，但資金卻流不入房市，主因是央行信用管制措施、銀行限貸等政策築起「長城」，把四處橫溢的熱錢擋在牆下。

四、為什麼股房會脫鉤？三大關鍵

一：信用管制「一刀切」，鎖死房市資金

央行第七波選擇性信用管制是導致房市急凍的關鍵。該管制措施不僅調降多數情況的貸款成數，並大幅限縮寬限期適用。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，雖然央行利率「連十凍」，但自2024年第七波信用管制實施以來，首購房貸利率中位數由2.06%升至2.60%，第二戶貸款利率由2.18%升至2.90%，增幅均已超過央行升息2碼的幅度，顯示銀行透過提高利率與審慎審核，已產生實質緊縮效果。

二：資金流向股市，財富效果未外溢至房市

過去股市與房市常形成接力賽，許多人在股市獲利後進場買房抗通膨，但這兩年這套模式正在改變。民營銀行主管預期，「股強房弱」將從2025年延續至2026年，「直到股市面臨中長期修正時，部分資金才可能回到房市」。永慶房產集團調查顯示，消費者認為股市屢創新高，是否考慮將部分資金由股市轉向房市，回答「可能會」的比率由第3季的41%小幅升至43%，反映不少民眾仍抱有「股市一陣子，房市一輩子」的想法。

三：產業K型化，財富效果集中在科技族群

股市榮景背後，隱藏著結構性失衡。高科技產業與傳統產業的財富差距持續擴大，沾邊AI與半導體的族群財富增值速度驚人，傳統產業基層工作者所得增長緩慢，卻必須面對被股市墊高的物價環境。這種K型化現象，使得股市的財富效果並未全面外溢至房市，而是集中在少數族群手中。

五、資金是否回流房市？

2026年，部分專家開始觀察到資金可能回流房市的訊號。房市趨勢專家表示，高檔震盪最大的意義不只是股價修正，而是大量獲利了結資金開始從股市流出，會不會流回房市，重要關鍵點在3至5個月後，預估2026年底前後將是資金回流房市的重要起點。最有可能率先回流房市的資金，包括因房價過高而延後購屋、轉向股市投資的首購族，以及等待市場修正的換屋族。

六、交屋潮與建商推案信心轉弱

2026年全年使照量將突破14.2萬戶大關，有機會挑戰自1997年以來、近30年來新高紀錄，顯示今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。另一方面，2026年1至7月全台建照年減28%，新屋開工年減36%，兩項數據均創下2017年以來第二低量，顯示在信用管制、銀行資金緊縮及市場買氣降溫下，建商推案信心轉弱並趨向保守。

M編觀察：

回顧2020至2026年8月，台灣股房關係經歷了三個階段：2020-2022年同步齊漲、2023-2024年同步創高、2025-2026年脫鉤分化。

這波脫鉤的核心原因，不是股市太強，而是政策管制掐住了房市的資金咽喉。央行的選擇性信用管制，本質上是在資金端設下閘門，即使股市創造了龐大的財富效果，資金也無法順利流入房市。

但這種脫鉤能持續多久？從歷史經驗來看，股房長期背離並非常態。當股市進入高檔震盪、獲利了結資金開始尋找下一個避風港時，房地產仍可能是資金配置的選項之一。

股房脫鉤是政策造成的「人造斷點」，但資金終究會尋找出口，2026年底將是觀察資金是否回流房市的關鍵時刻。

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