實價登錄特殊交易解析：看懂隱藏在數據背後的真相，避免成為房市冤大頭

【M傳媒】台灣的實價登錄制度自2012年上路以來，成為購屋族查詢行情的重要工具。然而，系統中標註的「特殊交易」案件，卻可能讓民眾誤判市場價格。究竟什麼是特殊交易？這些數據背後反映哪些真實狀況？本文將深入解析特殊交易的類型、辨識方法與解讀技巧，教你避開數據陷阱。

 

一、什麼是「特殊交易」？

根據《不動產成交案件實際資訊申報登錄辦法》，特殊交易指「因交易條件特殊，致成交價格偏離市場正常行情」的案件。這些交易必須在備註欄加註原因，常見類型包括：

親友、員工等特定關係交易：

例如父母以低價將房產移轉給子女，或建商以優惠價賣給員工。

此類交易價格通常低於市價20%-30%。

含裝潢或畸零地交易：

若交易包含高價裝潢（如百萬廚具）或合併畸零地，可能拉高成交單價。

案例：台北市某公寓登錄單價120萬元，實為包含300萬元裝潢費用。

債務清償、拍賣取得：

法拍屋、銀拍屋或債務折抵房產，價格可能低於市價。

案例：新北市某法拍屋成交價僅市價7成，備註「拍賣取得」。

合建分售、土地持分交易：

建商與地主合建分回戶，或僅交易部分土地持分。

案例：台中某透天厝登錄總價800萬元，實為地主分回1/3土地持分。

 

二、特殊交易如何扭曲市場行情？

1. 低價特殊交易拉低區域均價

案例：2023年台北市大安區某筆公寓交易單價僅60萬元，備註「親友交易」。若未排除此案，將使區域均價從100萬元被拉低至95萬元，誤導買方認為房價下跌。

2. 高價特殊交易哄抬行情

案例：新竹某預售屋登錄單價75萬元，備註「含500萬元裝潢與車位」。若忽略備註，買方可能誤判該社區行情飆漲。

3. 投資客利用特殊交易洗數據

手法：先以「親友交易」低價買入，再以市價轉售，製造房價暴漲假象。

案例：高雄某投資客以1,000萬元（親友價）購入房產，半年後以1,500萬元轉售，帳面獲利50%。

 

三、3步驟破解特殊交易陷阱

步驟1：看懂備註欄關鍵字

親友交易：註明「二親等內」、「員工優惠」等。

含裝潢或車位：註明「含裝潢價值XX萬元」、「含平面車位」。

持分或特殊產權：註明「土地持分1/2」、「部分共有」。

步驟2：比對周邊行情

排除特殊交易後，查詢同路段、同屋齡物件近1年成交價。

工具推薦：

內政部實價登錄「進階篩選」功能。

民間平台（如樂居、591）的「排除特殊交易」選項。

步驟3：實地查核產權

調閱「建物與土地謄本」：確認交易標的是否含車位、持分或抵押權。

索取「買賣契約書」：查看是否有特殊條款（如裝潢折讓、債務抵銷）。

 

四、特殊交易數據的正面價值

1. 揭露市場真實樣貌

親友交易比例：若某社區特殊交易占比超過20%，可能反映投資客炒作或建案滯銷。

法拍屋數量：區域法拍案件增加，暗示房市景氣下滑或供過於求。

2. 提供議價參考依據

案例：買方可參考同社區「親友交易」價格，向屋主爭取合理折扣。例如某社區市價1,000萬元，若有一筆親友交易800萬元，可嘗試以900萬元議價。

3. 發現低估機會

法拍屋撿漏：透過實價登錄篩選備註「拍賣取得」案件，追蹤法拍市場動態。

合建分售案：地主分回戶可能因急售出現低於市價的機會。

 

五、政府與民間如何優化數據透明度？

強制揭露更多細節：

現行備註欄常僅寫「親友交易」、「含裝潢」，應要求註明具體關係（如父子）與金額。

建立「排除特殊交易」行情：

官方網站應提供排除特殊交易後的區域均價，避免民眾手動篩選。

加強查核與罰則：

對未如實註明特殊交易者提高罰鍰（現行最高15萬元過低）。

 

六、真實案例：特殊交易如何影響購屋決策

案例1：誤判行情高價入手

台北張先生看中某社區實價登錄均價90萬元，忽略其中3筆「含車位」交易，以單價95萬元購入後，發現其他不含車位成交價僅85萬元，平白多花200萬元。

案例2：成功撿漏法拍屋

台中李小姐篩選備註「拍賣取得」案件，發現某透天厝成交價僅市價7成，透過法拍程序以600萬元入手，省下近300萬元。

 

【M傳媒】數據是死的，解讀是活的

實價登錄是雙面刃，特殊交易既能掩蓋真相，也能揭露機會。購屋族應養成「查備註、比周邊、看細節」的習慣，必要時諮詢專業人士，才能讓數據成為談判桌上的最佳武器，而非誤導決策的絆腳石。

圖片來源 司法院網站