房貸利率創17年新高！富哥：現在買房不是比誰敢衝，而是比誰現金流撐得住

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

房市買氣明顯降溫，但購屋族的壓力並沒有因此變小。

最新數據顯示，2026年第一季五大行庫新承作購屋貸款平均利率已來到2.318%，不僅連續9季走升，也創下2009年以來新高。和過去低利率時代相比，現在買房族已經正式告別「便宜資金買房」的環境。

富哥要提醒大家，現在房市最麻煩的地方，不是交易冷清，而是「交易冷，但壓力更重」。

過去房市熱的時候，很多人敢買，是因為利率低、月付壓力相對輕，加上房價一直漲，大家覺得早買早贏。但現在環境完全不同。房價還在高檔，利率上來，銀行審核又變保守，購屋族面對的已經不是單一壓力，而是三重夾擊。

第一，房價沒有明顯下來。
第二，房貸利率已經墊高。
第三，銀行貸款條件比以前嚴格。

這三件事加在一起，就會讓很多買方明明有自住需求，卻卡在最後一關：不是不想買，而是怕買了以後撐不住。

很多人會覺得，利率從1.3%多升到2.3%多，差不到1個百分點，好像還好。但房貸不是短期借款，而是20年、30年的長期負擔。利率只要差一點點，放到30年來看，就是很大的金額。

以貸款1,500萬元、30年本利均攤來看，利率上升後，每月房貸支出可能增加約7,000元，30年累計利息支出更可能多出約267萬元。若是貸款2,000萬元以上的家庭，增加的壓力會更明顯。

所以富哥常說，買房不能只問「我貸得到多少」，更要問「我每個月繳得起多久」。

現在銀行也不是過去那種搶著做房貸的時代了。

以前銀行看到房貸客戶，會積極爭取，因為房貸相對穩定、風險低。但這幾年不動產放款水位壓力升高，加上央行選擇性信用管制，銀行對房貸案件已經從「搶客戶」變成「挑客戶」。

首購、自住、收入穩定、信用良好的人，銀行還是願意做；但第二戶、多戶、高總價、收入結構不穩、負債比偏高的案件，條件就會明顯變嚴。不是只有利率比較高，貸款成數、審核速度、鑑價認定，也都可能比以前保守。

換句話說，現在不是你想貸多少就貸多少，而是銀行願意認你多少。

這也是目前房市成交卡住的原因之一。

買方覺得利率高、月付重，想多砍一點；賣方覺得房價還沒跌，不願意降太多；銀行則站在風險控管角度，寧可保守也不想放太滿。三方拉鋸之下，市場自然變成「量縮價撐」。

富哥認為，現在買房已經不是搶房時代，而是算現金流時代。

對還沒買的人來說，現在最重要的不是怕錯過，而是先做好壓力測試。不要只用現在利率算房貸，也要用再升半碼、一碼的情境去算。家庭收入如果有變動、孩子教育費增加、工作不穩、保險與生活費支出偏高，都要一起放進去評估。

我會建議，房貸月付最好不要超過家庭月收入三分之一；如果已經逼近四成，就要很小心。買房不是只繳第一年，而是要繳20年、30年。現金流太緊，一旦遇到失業、生病、收入下降或利率再上升，很容易陷入壓力。

對已經買房的人來說，現在最重要的是守住現金流。

如果手上有寬限期，不要以為現在只繳利息就很輕鬆。寬限期結束後，本金開始攤還，月付可能大幅增加。尤其過去用高槓桿買房的人，現在要提早準備，不要等到寬限期快到才慌。

可以做的事情包括：保留至少6到12個月的家庭支出作為緊急預備金；檢查自己的房貸利率是否還有談判空間；若條件符合，可以評估轉貸、增貸整合高利負債，或部分提前還款。但這些都要精算，不是看到別人轉貸就跟著做。

富哥也提醒，市場冷清不代表每間房都可以買，利率升高也不代表每個人都不該買。真正關鍵是：這間房的總價合不合理？貸款成數能不能過？月付會不會壓垮家庭？未來轉手性好不好？

現在房市進入的是一個更現實的階段。

以前大家比誰敢追價，現在要比誰算得清楚。以前怕買不到，現在怕撐不起。以前只看房價會不會漲，現在要看現金流能不能活下去。

一句話說，房價還沒明顯下來，但利率已經先上去了。

這時候買房，不能再用低利率時代的心態做決定。貸款不是銀行給你多少就借多少，而是你借了以後，能不能穩穩還得出來。

富哥最後提醒，房貸是人生最大的長期現金流承諾之一。買房前多算一點，不是保守，是保命。

市場會變，利率會變，房價也會變，但你的月付帳單，每個月都會來。