房市政策持續調整　自住客回歸三件事判斷：還款能力、居住需求、長期持有

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

近年房市政策變化速度加快，從央行選擇性信用管制、新青安，到第二戶貸款成數調整，都直接影響購屋族的資金安排。對真正有居住需求的家庭而言，政策會改變貸款條件，最終能否買房，仍要回到家庭本身的財務與居住需求。

山哥認為，自住購屋可以先掌握三件事：還款能力、實際居住需求、長期持有能力。這三項條件穩定，比追著政策變化決定買賣時間更實際。

政策變動最直接影響自備款與月付金

央行信用管制主要透過貸款成數、寬限期等措施影響購屋資金。

貸款成數降低，代表購屋人需要準備更多自有資金；利率提高，則會增加每月房貸與總利息支出；寬限期受到限制，代表房貸撥款後較快進入本金與利息一起攤還的階段。

例如總價1,500萬元住宅，貸款8成為1,200萬元，房價自備款約300萬元；貸款7成則為1,050萬元，自備款提高至450萬元。

光是貸款成數少1成，自有資金需求就增加150萬元。

因此，自住客看政策，重點應放在政策改變後，家庭需要多準備多少現金、每月增加多少房貸。

第一個指標：還款能力

山哥認為，銀行願意貸多少與家庭適合貸多少，是兩個不同的數字。

買房前可以先計算家庭穩定月收入，再扣除生活費、子女教育、保險、車貸、信貸、孝親及其他固定支出。

房貸最好還要進行升息壓力測試。

例如目前取得2.5%的房貸條件，可以同步試算3%及3.5%的月付金，確認利率提高後，家庭現金流仍有足夠空間。

自備款付完之後，也應保留緊急預備金，避免家庭大部分現金全部投入房屋。

第二個指標：居住需求

自住買房的核心是居住。

結婚、生育、孩子就學、工作地點改變、照顧長輩，都可能形成長期住宅需求。

因此，購屋判斷可以回到家庭未來數年的生活規劃，包括地點、坪數、房間數、交通、學區及生活機能。

需求明確的家庭，可以依自己的財務能力尋找適合物件；居住地點與家庭規劃仍有高度變動的人，則可以保留更多資金與居住彈性。

房價短期漲跌屬於市場變化，住宅能否符合家庭長期生活，才是自住客每天真正會面對的問題。

第三個指標：長期持有能力

自住房屋通常不是一年、兩年的短期商品。

除了房貸，每年還有房屋稅、地價稅、管理費、保險、設備更新與修繕支出。屋齡增加之後，電梯、外牆、防水、管線等公共與私人修繕成本也可能增加。

因此，自住購屋要看的不是「今天付不付得起頭期款」，而是未來10年、20年能否穩定持有。

家庭收入穩定、房貸負擔合理、保有緊急預備金，面對市場及政策變動的能力也會提高。

政策是購屋條件　家庭財務才是決策基礎

房市政策會隨金融環境、房價、信用資源及政府住宅政策調整。

購屋人很難精準預測下一次信用管制、利率或房貸政策變化的時間。

更實際的方法，是把目前政策直接放進家庭財務試算。

貸款成數下降，就增加自備款準備；利率提高，就降低可負擔總價；沒有寬限期，就從第一期開始按照完整本息支出評估。

如此一來，政策變動會轉化成具體數字，而不是左右購屋決策的市場情緒。

山哥：政策是變數　需求是常數

山哥認為，自住客與短期投資人的思考基礎不同。自住買房最終仍是為了解決家庭的居住需求。

政策會變、利率會變、房價也會波動，家庭需要多少居住空間、每月能負擔多少房貸，以及準備持有多久，可以由自己掌握。

還款能力穩定、居住需求明確、具有長期持有能力，這三項條件具備後，再依當下房價與貸款條件選擇適合的住宅。

對自住客而言，管理好自己的財務風險，比預測下一次政策轉向更重要。

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