一般約也能自己591？房東雙管齊下行不行　專家：關鍵在「成交因果」 

【M傳媒房產中心／報導】

房市轉冷，不少屋主為了加快成交腳步，開始「多管齊下」。近日就有屋主詢問，若已和房仲簽下「一般委託契約」，是否還能自行在 591 平台同步賣屋或出租？答案其實是「可以」，但實務上真正的風險，並不在於能不能刊登，而在於成交對象「是誰介紹的」。

 

不動產專家指出，一般委託與專任委託最大的差別，在於是否具有排他性。一般委託本質上並未限制屋主自行銷售，屋主可以同時委託多家房仲，也可以自行刊登廣告尋找買方或租客，這在法律上並不構成違約。換句話說，只要不是專任約，屋主自己上 591，本身沒有問題。

 

糾紛往往不是出在「能不能做」，而是「最後怎麼成交」

實務上最常見的爭議，是屋主透過 591 接觸到的買方或租客，其實早已經被房仲帶看、聯絡過，甚至只是換個方式重新出現。一旦仲介能證明交易成立與其先前的媒合行為具有因果關係，即便最後是屋主私下成交，仍可能被法院認定應支付服務費。

 

律師指出，法院在這類案件中，不看表面形式，而是重視「成交是否因仲介行為而促成」。只要仲介能證明其曾實際介紹、帶看或提供關鍵資訊，使買方產生交易動機，服務費請求就有成立空間。這也是為何不少屋主自認「自己賣掉了」，卻仍被判需給付仲介費。

 

一般委託契約往往會載明「若成交對象為仲介所介紹，應給付報酬」，甚至有「委託終止後一定期間內成交仍視為仲介成果」的尾佣條款。專家提醒，這些條款在一般約中並不罕見，卻常被屋主忽略，等到成交後才發現爭議早已埋下伏筆。

 

專家建議，屋主若選擇自行上 591，應特別注意幾個重點

首先，刊登的售價與條件，最好與提供給仲介的資訊一致，避免出現價格落差，引發買方混亂，也避免被認為刻意規避服務費。其次，對於自行接觸到的客戶，應主動確認是否曾透過任何仲介看過該物件，必要時要求對方明確說明來源。

更保險的作法，是請仲介列出已帶看或聯絡過的客戶名單，與自行開發的客源做好區隔。同時，無論是 591 站內訊息、LINE 對話或簡訊紀錄，都應妥善保存，未來若發生爭議，才能證明成交並非源自仲介媒合。

 

一般委託確實給了屋主更大的彈性，可以自行銷售、同步曝光，但彈性背後也伴隨法律風險。真正的分水嶺，不在於「有沒有自己賣」，而在於「成交是不是仲介促成」。對屋主而言，事前看清契約條文、事中做好客源區隔，往往比事後爭辯誰對誰錯，更能保障自身權益。