新北都更「帝王條款」踢鐵板！山哥：260戶等10年，輸家永遠是住戶

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

老宅更新已是「人屋雙老」社會不得不面對的課題。都市更新涉及利益衝突與人心角力，不是一年半載能解；政府近期放寬的小面積「危老重建」，雖說100%整合能有效降低異議聲浪，但「狗皮膏藥」式更新卻沒能一致性地美化街廓，實在可惜。

近期一樁地產商向新北市府訴求「撤銷訴願與行政處分」的行政訴訟有了結果。市府竟在素有「駁回法院」之稱的最高行政法院爭訟中罕見地吞敗。

山哥在地產界這麼多年，看過的都更案比吃過的飯還多。這起案子不是特例，是縮影。

案情回顧：260戶都更案，補件逾期被撤銷

地產商整合一處新北2,700坪、約260戶的都更案，期間因逾期未完成補件，遭市府撤銷都更申請。地產商一氣之下，2023年向台北高等行政法院興訟，近日由最高行政法院終局判決，認定新北市府程序上只草草地在「大會報告」後便撤銷都更申請，這種關乎民眾重大權益的事豈能如此？必須重回「大會審議」才是，命市府另為妥適處分。

山哥說：行政程序不是不能糾正，但這一糾正，再拖三年跑不掉。

為什麼地產商拚死也要告？一坪百萬跑不掉

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中直指，新北永和幅員有限、發展飽和且人口密集，可開發的土地資源相當稀少。這區整合起來出售，每坪新台幣百萬跑不掉。加上近年永和的新建案幾乎全是危老、都更「華麗轉身」，這攤成了活招牌，未來附近老屋重建整合藍海賺個盆滿缽滿不是問題，難怪地產商不惜和官府「翻臉」也要告到底。

山哥直言：這不是為了住戶，是為了利潤。 地產商看的是土地價值，住戶等的是新房子，兩邊目標不一樣。

都更處的兩難：廠商卡位10年，住戶等不到更新

新北市都更處副處長李擇仁坦言，傳統「都市更新」不必全體所有人同意，因此不少地產整合商吆喝了50%就「掛件」搶得先機。但像永和區這件2,700坪卡了260戶老屋主，一晃眼10幾年，地方已在抱怨「佔著茅坑不拉屎」。

山哥說：都更法令對「卡位」的廠商，確實像帝王條款。 只要掛了件，就能卡住地段。補件展期、展好展滿，一年又一年過去。住戶只能看著房子越來越老、長輩一一凋零。廠商可以等，住戶等不起。

一樓店面的兩難：都更後「回不去了」

新北永和資深房仲林明賜提醒，一般都更往往「卡」在一樓店面。像永和這處都更案，一樓修車廠都更後根本不可能就地營業，一旁的快炒店也可能因新房店面沒明火而做不下去。

即使廠商喊出「一坪換一坪」，但別忘了扣除公設與臨路退縮，一樓30坪黃金店面一旦都更，「店面分得回一半面積就要偷笑了」。

山哥說：一樓店面的苦，沒做過都更的人不會懂。 都更後，店面面積縮水、價值重估，原本做得好好的生意，可能從此消失。難怪很多人寧可維持現狀，也不願意參與都更。

山哥總結：都更的難，不在技術，在「人」

一樓店面怕換不回店面、頂樓住戶怕分不到好樓層、老人家怕等不到完工、年輕人等不起那麼久。政府怕廠商卡位不動工，廠商怕地主臨時反悔加價。這是一個四方都沒有安全感的賽局。

最高行政法院這次判決，表面上是地產商贏了，但山哥要說：真正輸的是那些等了10年、屋況越來越差、長輩陸續凋零的260戶住戶。

都更不是不能等，但等的是有進度的更新，不是無止境的卡位。廠商可以等，地價會漲；但住戶的青春和生命，等不了。