夫妻換屋也會踩雷！舊屋先生名下、新屋登記太太　土增稅重購退稅恐直接落空

M傳媒房產中心

不少家庭換屋時，會利用土地增值稅重購退稅減輕稅負，但夫妻共同出資、共同居住，不代表土地登記可以隨意安排。地方稅務局提醒，申請土地增值稅重購退稅的重要條件之一，是出售舊土地與購買新土地的所有權人必須為同一人；即使買賣雙方是夫妻，只要土地分別登記在不同人名下，仍可能無法退稅。

依《土地稅法》第35條規定，土地所有權人出售自用住宅用地後，在兩年內完成重購，或先買新屋後在兩年內出售舊屋，只要新購土地地價高於原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，並符合自用住宅相關條件，即可在已繳土地增值稅範圍內申請重購退稅。

不過，實務上最常見的錯誤，就是先生出售自己名下舊屋，購買新屋時卻因貸款、財產配置或家庭安排，將新土地登記在太太名下。

稅務機關指出，夫妻在稅法上仍是不同的土地所有權人。若舊土地由先生出售、新土地由太太取得，即使兩人共同出資、一起設籍及實際居住，也不符合「出售與重購為同一土地所有權人」的要件，無法申請退還土地增值稅。

舉例而言，林先生出售自己名下的自用住宅土地，繳納一筆土地增值稅，兩年內再購買新住宅，但新屋土地只登記在林太太名下。雖然新屋仍由夫妻共同居住，對一般家庭而言看似只是夫妻間的登記安排，但在重購退稅審查上，因前後土地所有權人不同，申請仍可能遭到駁回。

值得注意的是，土地所有權人要求較嚴格，但地上房屋的所有權人則較有彈性。出售與重購土地上的建物，可由土地所有權人本人、配偶或直系親屬持有，不一定非得與土地登記在同一人名下。

換句話說，真正決定土地增值稅重購退稅資格的核心，是「土地」前後是否登記在同一人名下，而不是夫妻是否共同居住，也不是房屋建物登記給誰。

此外，重購退稅並不是核准後就完全結束。新購土地自完成登記之日起，原則上有五年列管期間，期間內必須持續作自用住宅使用，不得出租、供營業使用、任意移轉，也不能把土地贈與配偶；若違反規定，原先退還的土地增值稅仍可能被追繳。

戶籍也不能完全遷出。列管期間內，土地所有權人本人、配偶或直系親屬至少應有一人在該處設籍並實際作自住使用，否則同樣可能失去退稅資格。

民眾還要注意，土地增值稅重購退稅與房地合一稅的自住房地重購退稅，是兩套不同制度，課稅機關、計算方式與資格條件並不完全相同。不能因為房地合一稅可能以本人、配偶或未成年子女的自住事實認定，就推論土地增值稅也可由夫妻互換登記。

M觀點：夫妻是一家人，稅法上土地仍要分清楚

不少換屋家庭會先考慮哪一方收入較高、誰比較容易貸款，再決定新屋登記人。但若舊屋出售人預計申請土地增值稅重購退稅，土地登記方式就不能只看房貸條件。

最安全的做法，是簽約前先確認舊土地所有權人、預計的新土地登記人、兩年期限及五年列管條件，再與地方稅務局、地政士及銀行共同確認。

夫妻共同買房，不代表土地可以換人登記；舊屋誰賣，新土地原則上就應由同一人取得，否則重購退稅可能一毛都拿不到。

示意圖／google map