簽約賣房後人走了，遺產稅怎麼算？情情用案例告訴你：未償債務可抵扣，未收價款要申報

文／嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書

房子好不容易賣掉了，買賣雙方已經簽約，但過戶前屋主卻不幸過世。這時候繼承人該怎麼處理遺產稅？房子算誰的？已經收的錢又要怎麼算？

情情用一個實際案例，幫大家說清楚。

基本原則：房子還沒過戶，就算遺產

國稅局指出，被繼承人生前如果已經簽約出售不動產，但到死亡時還沒有辦妥所有權移轉登記，這間不動產仍然屬於被繼承人的遺產，必須依法列入遺產稅申報。

土地部分，按死亡年度的「土地公告現值」計算；房屋部分，按「評定標準價格」列報。不是用實際成交價，是用政府的評定價格。

未償債務可抵扣

繼承人同時負有將該土地辦理繼承登記後，再移轉登記給買受人的義務。這筆義務屬於被繼承人死亡前的「未償債務」，可以同額認列為「死亡前未償債務扣除額」。

簡單說：房子公告現值3,000萬、房屋評定現值500萬，合計3,500萬列入遺產總額，同時可以申報3,500萬的未償債務扣除額。加加減減，這部分不影響遺產稅額。

未收價款要申報債權

如果被繼承人死亡時，買方還沒有付清的價款，屬於被繼承人的「應收債權」，必須列入遺產總額申報。

情情用國稅局的案例來說明：

甲君以總價1億元出售房屋，土地公告現值3,000萬元、房屋評定標準價格500萬元。甲君死亡時尚未辦妥過戶，買方已將價款匯入履保專戶，其中甲君因資金需求提前動支1,000萬元，餘款9,000萬元還在履保專戶。

繼承人申報遺產稅時，必須這樣處理：

第一，以甲君死亡時的土地公告現值3,000萬元加房屋評定標準價格500萬元，合計3,500萬元列入「遺產總額」。

第二，同時申報「死亡前未償債務扣除額」3,500萬元。因為繼承人有義務要把房子過戶給買方。

第三，尚未收取的價款9,000萬元，必須申報「債權」併入遺產總額。

第四，甲君已經動支的1,000萬元，因為已經不是「應收」的狀態，不用再列入債權。

案例中的遺產總額是3,500萬（不動產）加上9,000萬（債權），合計1.25億。扣除3,500萬的未償債務後，還有9,000萬要課稅。

但如果當初簽約時，甲君已經收了全額價款，死亡時沒有應收債權，那情況就會完全不同。只有土地公告現值加房屋評定現值進遺產，同時用同額未償債務扣除，一加一減，遺產稅幾乎不受影響。

情情提醒：漏報債權會被罰

很多繼承人只知道要申報房子，卻忽略「還沒收到的錢」也是遺產的一部分。案例中的9,000萬債權如果沒有申報，被國稅局查到，不僅要補稅，還會被罰款。

情情給繼承人三個重點提醒：

第一，房子還沒過戶，就要列入遺產。用公告現值和評定現值計算，不是用成交價。

第二，未償債務可同額扣除。房子公告現值多少，就可以扣多少。

第三，還沒收到的錢，一定要申報債權。這是很多繼承人最容易忽略的地方。

如果你也遇到類似情況，建議先諮詢專業地政士或會計師，不要自己亂報。情情每天處理這些案件，最常見的就是漏報債權被補稅罰款。該報的報，該扣的扣，不要跟國稅局賭運氣。

如果您有買賣、繼承、贈與、土地相關問題，歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定，確保你的心血與愛護，能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。