預售屋不香了？信用管制後「中古屋超車」！阿明：買房從買未來變買現在

文／賣厝阿明知識+

 

過去幾年，預售屋一直是房市的領頭羊「預售領漲、成屋跟漲」，幾乎成了市場鐵律。但今年329檔期，阿明看到一個罕見的現象：成屋市場的買氣，居然反超了預售屋！

 

信義房屋統計，今年4月全台預售屋揭露件數2,969件，年減約2成。台中、高雄更是慘兮兮，分別大減47%、48%。反觀中古成屋市場，在央行第二戶貸款條件微幅鬆綁後，買氣逐步回流，甚至出現成屋熱度超越預售市場的現象。

 

這在過去幾乎是不可能發生的事。 阿明今天就來跟大家拆解，為什麼信用管制後，購屋族從「買未來」轉向「買現在」？

 

風險意識抬頭，「看得到」比「賭得到」更重要

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析得很到位：這波成屋買氣優於預售，核心原因來自市場風險偏好的改變。

 

過去房價一直漲，大家願意等三到五年後才交屋的預售屋，因為賭的是未來還會繼續漲。但央行第七波信用管制上路後，銀行房貸審核趨嚴，市場對房價上漲的預期已經明顯降溫。

 

在充滿不確定性的環境下，成屋能立即看見實際屋況、生活機能與社區品質，也能直接辦理貸款與入住。對自住客來說，與其買一個不確定的未來，不如買一個看得到的現在。

 

以前買預售是「投資思維」，現在買成屋是「居住思維」。

 

預售與中古屋價差持續擴大，買不起就是買不起

另一個殘酷的現實是：預售屋價格撐在那邊不跌，中古屋已經開始讓利了。

 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，中古屋價格修正，使得交易量縮的幅度相對較小；但預售屋價格持續上漲，導致很多區域的預售市場成交接近停擺。

 

以台北市為例，預售屋價格仍撐在每坪130萬左右，但中古屋均價約96萬，價差來到每坪35萬。30坪的房子，總價差距超過千萬！對自住客來說，與其被預售屋的高價套牢，不如回頭買價格已經修正的中古屋。

 

預售屋不是不想買，是那個價差真的吞不下去！

 

原因三：投資客退場，自住客當家

中信房屋研展室副理莊思敏指出，「成屋超車預售屋」最大的意義，在於購屋行為出現明顯改變。

 

過去房市熱絡時，不少買方是基於資產增值預期進場。但如今在政策壓抑與信用管制環境下，投資需求大幅退場，自住需求重新成為市場主角。

 

當市場從「買預期」轉向「買需求」，成屋自然比預售更具優勢。自住客最在意的不是未來三年能漲多少，而是通勤是否便利、學區是否符合需求、生活機能是否成熟，以及貸款是否能順利取得。

 

成屋買氣領先預售，代表房市正逐步回歸居住本質，而不是過去以投資和預期心理主導的市場結構。

 

信用管制後，中古屋成交量超越預售屋，阿明用三句話總結原因：

 

風險意識抬頭：以前買預售是賭未來會漲，現在大家只想買看得到的成屋

 

價差太大吞不下去：預售撐住不跌，中古屋已經開始讓利，價格決定一切

 

投資客退場，自住客當家：市場回歸居住本質，成屋自然比預售更有優勢

 

成屋買氣領先預售，代表房市正從「投資市場」回歸「居住市場」。對真正有自住需求的購屋族來說，現在反而是近年來少見的相對友善購屋環境。

 

你現在會考慮買預售屋還是中古屋？留言跟阿明分享你的看法！