329檔期將至！政府加強預售屋稽查，嚴打違規銷售與KOL社群炒作

隨著329檔期臨近，房市進入推案高峰期，政府持續加強預售屋市場的稽查作業，緊盯市場動態，並鎖定五大重點：廣告不實、契約合規性、銷售資訊備查、紅單條款是否不利消費者、是否涉及炒作等。此外，近年來部分業者結合KOL（關鍵意見領袖）透過社群媒體進行違規銷售，形成一種非常態的銷售樣態，政府也應正視此現象並加強監管，以維護市場秩序與消費者權益。

 

政府稽查重點：五大方向緊盯預售屋市場

為保障消費者權益，政府依據2021年7月修正施行的《平均地權條例》，明確規範預售屋及新建成屋的銷售行為，並將以下五大重點納入稽查範圍：

廣告不實：預售屋廣告內容是否誇大或不實，誤導消費者。

契約合規性：買賣契約是否符合內政部規定的應記載及不得記載事項。

銷售資訊備查：建商是否在銷售前完成銷售資訊申報備查。

紅單條款：購屋預約單（俗稱紅單）是否含有不利消費者的條款，例如保留簽約權、轉售權等。

炒作行為：是否透過不實資訊、虛偽交易等手段影響市場秩序。

 

紅單銷售規範：嚴防不利消費者條款

根據《平均地權條例》，建商銷售預售屋或新建成屋時使用的紅單，必須書面確定買賣價金及標的物，且不得約定保留簽約、轉售或其他不利買方的條款。這些規定已成為各縣市政府預售屋稽查的重點項目。

 

內政部指出，過往稽查案例中，常見的紅單違規樣態包括：

沒收定金條款：約定買方逾期未簽約或未補足定金時，建商可直接沒收定金。

斡旋金條款：要求買方繳交斡旋金後，才可安排購買順位。

這些條款明顯不利於消費者，政府將嚴格查核，違者將按戶棟處以15萬元以上、100萬元以下的罰鍰。

 

嚴打炒作行為：最高可罰5,000萬元

若業者涉及炒作行為，例如透過不實資訊、虛偽交易等手段明顯影響市場秩序，將面臨更嚴厲的處罰。根據《平均地權條例》，炒作行為可處以100萬元以上、5,000萬元以下的罰鍰，以遏止不當行為。

 

地方政府嚴陣以待：多項重點查核

地方政府也積極配合中央政策，加強預售屋市場的查核力度。以台北市地政局為例，其稽查重點包括：

 

銷售資訊備查：預售屋銷售前是否已申報備查銷售資訊及買賣定型化契約。

契約合規性：買賣契約是否符合應記載及不得記載事項。

紅單合法性：紅單是否符合法規，是否含有不利消費者的條款。

廣告真實性：預售屋廣告內容是否涉及不實。

實價登錄：預售屋實價登錄資訊是否依規定申報。

建照與樣品屋：是否未領建照就銷售，樣品屋是否符合相關法規。

稅務申報：預售屋轉讓所得稅、營業稅申報情形。

代銷業者規範：代銷業者是否符合不動產經紀業務規範。

 

KOL結合社群媒體違規銷售：政府應正視

近年來，部分業者結合KOL透過社群媒體進行違規銷售，形成一種非常態的銷售樣態。這些KOL透過直播、限時動態等方式，以誇大或不實的資訊推銷預售屋，甚至規避法規限制，例如未申報銷售資訊或使用不合規的紅單條款。

 

政府應正視此現象，並採取以下措施：

加強社群媒體監管：針對KOL的銷售行為進行查核，確保廣告內容真實且合法。

提高消費者意識：透過宣導活動，提醒消費者注意社群媒體上的房產銷售資訊，避免受騙。

修法強化規範：針對新興的銷售樣態，修訂相關法規，填補法律漏洞。

 

房市寒冬期：政府持續強化查核機制

儘管房市交易進入寒冬期，2023年元月預售屋實價登錄年減67%，創下近兩年單月新低，但政府對於329、928等推案高峰期仍不敢掉以輕心。中央與地方政府將持續強化查核機制，確保市場秩序穩定，並保障消費者權益。

 

隨著329檔期到來，政府將持續加強預售屋市場的稽查力度，嚴打廣告不實、紅單違規、炒作行為等問題。同時，針對部分業者結合KOL透過社群媒體進行違規銷售的現象，政府也應積極應對，加強監管與修法，以維護市場秩序。消費者在購屋時應提高警覺，仔細審閱契約條款，並確認銷售資訊是否合法，避免落入不肖業者的陷阱。