社宅多元取得or補貼黑洞？專家示警：稅金催漲房租、民怨恐毀TOD改革美意 

【M傳媒房產中心／報導】

在內政部大張旗鼓宣示以「多元取得」為核心的社會住宅政策，並納入捷運聯合開發（TOD）回饋機制之際，民間團體與房產專家卻發出深刻警示。當前的政策工具箱，若仍過度傾斜於「用納稅人的錢補貼房東」的租賃市場模式，恐將陷入「補助愈多、租金愈高、居住正義愈遠」的惡性循環，甚至讓TOD改革這項「德政」的美意，在攀升的民怨與失控的房價中被徹底吞噬。

「補貼黑洞」疑慮：每年千億住宅預算，為何無法建立公共資產？

民間團體尖銳地指出一個根本性矛盾：政府每年投入高達千億元的住宅補貼預算，若持續用於直接發放租金補貼或獎勵民間房東，這筆龐大支出僅換來短期的市場租約，並未為社會創造任何永久性的公共住宅資產。資金如同投入一個「補貼黑洞」，在刺激租賃市場需求的同時，也可能成為推高整體租金水平的動能之一。

一位不願具名的住宅政策學者提出驚人試算：「以每年上千億的補貼規模，若將其中一部分轉為長期、集中的社宅興建資本，八年時間足夠興建數百棟、逾十萬戶的公有社會住宅。」這並非否定多元取得，而是質疑資源配置的優先順序。當政策將絕大部分資源用於補貼既有的、高齡化的民間空屋（全台屋齡超過30年的住宅已逼近五成），卻未能同步建立足夠的公共住宅存量來調節市場，其結果就是 「補貼成為房東的穩定收益，而非租客的長期解方」 。

TOD改革的成敗關鍵：是「圖利建商」還是「創造公共價值」？

交通部今年七月修正《大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點》，強制要求TOD開發案的增額容積回饋，必須納入社會住宅規劃，這確實是政策上的重大進步。這意味著未來如北捷環狀線、台中捷運藍線等重大開發案，將有法定義務在其高容積的黃金地段中，提供一定比例的平價住宅。

然而，專家警告，這項「德政」能否真正被人民感激，取決於執行細節，否則極可能淪為「假公共、真圖利」的開發遊戲。關鍵在於：
「質」與「量」的把關：回饋的社宅是集中於邊陲、低樓層的「次等戶」，還是能與一般住宅享有相同景觀、品質與公共設施的「融合社區」？
營運模式的選擇：這些社宅是「只租不售」的永久公共資產，還是可能透過「地上權出售」等模式，最終再度流入私有市場？
成本轉嫁的疑慮：建商是否會將提供社宅的成本，完全轉嫁到同一開發案的其他私有住宅售價上，導致「公共福利由私人買單」，進一步推升周邊房價？
若監管不力，TOD社宅可能僅是帳面上漂亮的數字，卻無法有效為城市的中低薪青年與家庭提供可負擔、有尊嚴的居住選擇。

老宅延壽：活化存量 vs. 延遲都更 or. 養護房東
內政部力推的「老宅延壽」方案，意在透過修繕補助，讓人屋皆老的社區能原地安老，同時避免大規模興建的環境負擔。這在人情與減碳層面立意良善。

但從整體住宅戰略來看，此舉卻有兩大隱憂。其一，大規模補助老屋修繕，可能變相延遲了許多已達結構壽命、應透過都更重建來提升安全與效能的社區，讓城市更新速度更為遲緩。其二，修繕補助若未嚴格限定於「自住」且符合「弱勢」條件的屋主，很可能成為持有老舊空屋投資客的「免費資產升級紅利」。政府出錢幫房東把老破屋整修成可高價出租的物件，最終房租上漲的收益全數落入房東口袋，而公共財政再次成為私人資產增值的推手。

真正的結構改革：從「補貼需求」轉向「控制供給與成本」

要打破困局，專家呼籲住宅政策必須進行更根本的結構性改革，核心是從「補貼租客去追逐市場上的高價產品」，轉向 「由政府直接提供足量、可負擔的替代品」 來平抑市場。

確立公共住宅的「主幹道」地位：將TOD回饋、公辦都更分回、國公有地開發等「多元取得」的來源，整合為一個龐大且持續成長的 「只租不售」公共住宅庫，並以低於市場租金至少三成的價格出租，形成強大的市場定錨效果。

引導空屋釋出應搭配「強力稅制」：僅靠「包租代管」的蘿蔔不夠，必須揮舞「囤房稅」與「空屋稅」的棍棒。對非自用且未釋出租賃的住宅課以顯著持有稅，才能真正迫使91萬戶空餘屋進入租售市場，增加供給。

補貼應具「建設性」與「針對性」：租金補貼應作為過渡性工具，而非長期支柱。修繕補助必須緊密連結「社宅包租代管」或「弱勢自住」，確保公共資金創造公共價值，而非私人利潤。

總結而言，TOD納入社宅是正確的一步，但若整體政策思維仍陷於用稅金補貼私人租賃市場的舊框架，再好的工具也難以扭轉乾坤。居住正義的實現，不在於補貼的額度，而在於政府有無決心與魄力，建立一個能與市場競爭、並能真正保障居住權的龐大公共住房體系。否則，每年千億的住宅預算，終將只是房東感謝、青年無感的沉重負擔。