建商大確幸！房地合一2.0重稅「逃過一劫」，首次移轉可爽用20％稅率

M傳媒 房產中心 M編

房地合一2.0上路後，企業短期買賣不動產最高要被課45％的重稅，但有一群人成功「逃過一劫」#建商。

財政部高雄國稅局指出，建商若以「起造人」身分興建房屋並辦理「首次移轉」，屬於市場供給的正常營業行為，可採合併計稅、適用營所稅單一稅率20％，而不是最高45％的重稅。

白話文就是：建商蓋的房子第一次賣，不用被當成「炒房客」來課稅。

合建分售也適用？國稅局：土地後來買回也沒關係

有一種情況更複雜：建商向合建分售的地主，買回興建房屋坐落的基地，再併同房屋出售。

雖然土地部分並非一開始就由建商持有，但國稅局說：只要土地是該建案的基地，仍然可以適用20％的稅率，免課重稅。

關鍵要件只有兩個：

第一，建商必須是「起造人」：也就是房子是你蓋的。

第二，必須是「第一次移轉」：房子蓋好後第一次登記、第一次賣出。

只要符合這兩個條件，不管土地是從哪裡來的，都可以享受20％的優惠稅率。

實例說明：建商向地主買回土地，餘屋出售仍適用20％

國稅局舉了一個具體案例。

某建設公司與地主採「合建分售」方式合作開發建案，由建商擔任起造人。建案完工後，建設公司依契約向地主買回尚未出售房屋所坐落的土地，並於2022年8月將餘屋與土地一併出售。

由於該房屋是建商興建完成後第一次登記取得，且土地為該建案基地，符合相關規定。出售房地所得可全數併入營利事業所得額，適用20％稅率課稅，不需依持有期間適用最高45％稅率。

M編翻譯： 建商蓋好的房子，就算賣到最後一戶、就算土地是後來才跟地主買的，只要這是這間房子「第一次被賣掉」，就是20％。

為什麼建商可以例外？國稅局：因為他們是「供給者」不是「炒作者」

國稅局說明，房地合一2.0制度設計上，對短期買賣不動產課以較高稅率，目的在抑制炒作。因此持有期間愈短，適用稅率愈高，最高達45％。

但建商興建房屋並出售，屬於市場供給，性質不同於一般投資買賣。法規特別訂有例外規定，讓建商的「首次移轉」可以適用較低的營所稅稅率。

M編短評： 這個邏輯其實很合理。建商是「蓋房子的人」，不是「炒房子的人」。如果把建商跟投資客用同樣的稅率對待，誰還要蓋房子？

實務提醒：誤判適用規定，恐遭補稅

國稅局提醒，營利事業若採合建分售或其他開發模式，後續再取得土地並出售房地時，應留意是否符合「起造人」及「第一次移轉」等要件。

只要符合條件，即可適用較為單純且稅負較低的營所稅課稅方式。若誤判適用規定，可能導致稅負計算錯誤，甚至遭補稅。

國稅局建議：企業在辦理相關交易及申報前，應審慎檢視交易性質與法規適用，必要時可向稅捐機關諮詢，以確保申報正確並妥善規劃稅負。

M編短評： 簡單說，如果你不確定自己的情況適不適用，就去問國稅局。不要自己亂猜，猜錯了被補稅加罰，划不來。

M編總評：建商的大確幸，但別踩線

這項規定對建商來說，無疑是一顆定心丸。

房地合一2.0重稅上路後，很多人擔心建商會把稅負轉嫁到房價上。但國稅局這道解釋，至少讓建商的「正常營業行為」不會被重稅懲罰。

但要注意的是：

第一，只有「第一次移轉」才適用。 如果建商把房子賣給員工、再請員工賣回來這種「人頭交易」，就不在保護範圍內。

第二，建商必須是「起造人」。 如果不是自己蓋的，而是買別人的成屋來賣，那就是一般營利事業的房地合一稅，最高45％。

一句話總結：建商蓋的房子第一次賣，20％；買別人的房子來賣，最高45％。差很大，不要搞錯。

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免責聲明： 本文內容僅供參考，稅務規定可能因個案情況不同而有差異，建議讀者向專業稅務顧問或稅捐機關諮詢。