千萬買房、30年後賣1100萬算賺嗎？專家：別只看價差，利息一算可能倒賠

M傳媒房產中心

房子買1000萬元，30年後賣1100萬元，帳面上看起來多了100萬元，這樣算有賺嗎？

不少民眾第一直覺會回答「有，至少賺100萬元」，但房產與財務實務人士提醒，買房真正的損益，不能只用賣價減買價。房貸利息、仲介費、稅費、裝修、修繕與持有成本全部算進去後，這筆交易很可能不是賺100萬元，而是倒賠數百萬元。

近期有民眾提出疑問，假設現在以1000萬元買房，貸款30年，最後房子以1100萬元出售。雖然售價比買價高100萬元，但如果30年房貸本息總支出接近1300萬元，是否代表至少要賣超過1300萬元才算賺錢？

專家表示，這個方向抓到「不能只看房價差」的重點，但計算方式仍要避免重複計入貸款本金。

房貸每月繳款中，包含本金與利息。貸款本金本來就是房屋買價的一部分，不能再額外與房價重複相加。真正增加成本的，是房貸利息與其他交易、持有支出。

較正確的算法，是用賣屋淨收入，扣掉當初房價、房貸利息、買賣稅費、仲介費、裝修修繕費及其他必要支出。

例如房屋買價1000萬元，30年房貸利息合計約300萬元，買進與出售期間的仲介、稅費、裝修及修繕成本再抓100萬元，最後以1100萬元賣出，實際計算可能是：

1100萬元減1000萬元，再扣300萬元利息與100萬元其他成本，最後反而虧損300萬元。

也就是說，房價雖然上漲10%，屋主卻不一定真正獲利。

另一種算法，則是直接從現金流角度觀察。假設買1000萬元房屋，自備款200萬元、貸款800萬元，30年房貸本息總繳款約1100多萬元，最後房屋賣出1100萬元。若再扣除交易成本，整體現金流仍可能是負數。

不過，專家提醒，最常見的錯誤算法，是把1000萬元房價，再加上1300萬元房貸本息，認定總成本是2300萬元。這會把貸款本金重複計算一次。

正確概念應該是：

房屋買價加上貸款利息及其他成本；或是自備款加上全部房貸繳款及其他支出。兩種算法擇一使用即可。

除了利息，房屋持有期間還可能產生房屋稅、地價稅、管理費、修繕費、裝潢折舊及保險等支出。若出售時透過仲介，通常還要支付服務費；若房屋有獲利，也可能涉及房地合一稅。

因此，房屋從1000萬元漲到1100萬元，看起來增加100萬元，實際上未必足以覆蓋30年的資金成本。

更不能忽略的是通膨。30年後的1100萬元，購買力未必高於現在的1000萬元。若將通膨與資金機會成本納入，30年只上漲100萬元，從純投資角度來看，報酬率相當有限。

但自住房也不能完全用投資商品的方式計算。屋主在30年間取得居住價值，也省下原本需要支付的租金。若把居住期間省下的租金納入，結果可能會不同。

完整概念應是：

賣屋淨收入，加上持有期間省下的租金或出租收益，再扣除房價、利息、稅費、修繕與持有成本。

換句話說，自住房即使帳面投資報酬不高，也可能透過長期居住、避免租金上漲與累積資產，取得其他價值。

M觀點：

房子買1000萬元、賣1100萬元，不等於真的賺100萬元。

房價只是最顯眼的數字，背後還有利息、稅費、仲介、裝修、修繕與通膨。只看買賣價差，很容易高估自己的獲利。

但也不能把整筆房貸本息再和房價相加，否則會把本金重複算一次。

買房到底有沒有賺，應該看整體現金流，而不是只看實價登錄上的成交價。對自住族來說，更重要的問題也許不是30年後能賣多少，而是這30年間住得安不安心、房貸有沒有壓垮生活，以及同樣的居住需求，如果租房要付出多少成本。