地上權住宅「市價7折」能買嗎？專家：不只年輕人買不起，年紀大的也買不起

M傳媒房產中心

 

高房價時代，不少人把地上權住宅視為降低購屋門檻的替代方案。因為沒有土地所有權，地上權住宅價格通常低於一般所有權住宅，市場常見說法是「市價7折」就能買進，乍看之下比一般房屋便宜不少。

 

但專家提醒，地上權住宅真正的問題，不是只有買進價格，而是後續貸款、地租、轉手、年限遞減與到期歸還等風險。若只看到「7折」兩個字，卻忽略使用年限與持有成本，年輕人未必買得起，年紀大的購屋族也未必適合。

 

一般所有權住宅，買方取得的是房屋與土地持分；但地上權住宅多半只有一定期間的使用權，例如50年、70年或設定期間內可使用土地，期滿後依契約條件辦理。這也代表，買方買到的不是永久產權，而是一段時間內的居住權與轉讓權。

 

表面上看，若同區一般住宅總價3000萬元，地上權住宅打7折約2100萬元，看似少了900萬元。但實際上，買方還要面對銀行貸款條件較保守的問題。部分銀行對地上權住宅貸款成數較低、年限較短，甚至會視剩餘年限與個案條件調整核貸。

 

對年輕首購族來說，這就是第一道門檻。

 

年輕人原本以為地上權住宅比較便宜，可以降低進場壓力，但如果銀行貸款成數不如一般住宅，自備款反而可能提高。假設一般住宅可貸7成，但地上權住宅只能貸5成或6成，買方雖然總價較低，實際要準備的現金卻未必輕鬆。

 

更現實的是，地上權住宅還可能有地租負擔。部分地上權住宅需依公告地價、申報地價或契約約定計算地租，若地價調整，地租也可能跟著增加。台北市部分早年地上權國宅案例，就因公告地價上漲，住戶每年地租負擔增加，引發「沒有土地持分，卻要承擔地價上漲成本」的爭議。

 

換句話說，地上權住宅不是買完就沒事，而是買方要長期承擔「房屋維護成本＋管理費＋地租＋年限遞減」等壓力。

 

對年紀較大的購屋族來說，問題則在貸款年限與資產傳承。

 

銀行審核房貸時，通常會考量借款人年齡、還款能力與貸款期限。若購屋人年紀較高，貸款年限可能受限；再加上地上權住宅本身剩餘年限會逐年減少，銀行鑑價與貸款條件可能更保守。結果就是，年紀大的買方即使想用較低總價買地上權住宅，也可能面臨貸款年限短、月付壓力高、自備款高的問題。

 

此外，地上權住宅也不一定適合傳承。一般所有權住宅可以把土地與房屋價值留給下一代，但地上權住宅的價值會隨剩餘使用年限縮短而逐漸遞減。若買進時剩餘年限已不長，未來子女接手時，可能面臨轉手困難、貸款不易或價值折減。

 

這也是為什麼地上權住宅常被形容為「便宜進場，但難以長期保值」。

 

從市場角度來看，地上權住宅並非完全不能買。若地段佳、價格折扣足夠、使用年限仍長、地租條件明確，且買方以自住為主、不期待大幅增值，地上權住宅仍可能是一種選擇。尤其對於只重視居住使用、不把房屋視為傳家資產的族群，確實有其市場定位。

 

但前提是，價格必須夠便宜，契約必須夠清楚，貸款與地租也必須算得過去。

 

專家提醒，購買地上權住宅前，至少要確認幾件事：剩餘使用年限還有多久？期滿後是否可續約？地租如何計算？未來是否會調整？銀行可貸幾成、可貸幾年？轉售是否受限制？繼承與贈與是否有特殊規定？期滿後房屋如何處理？

 

如果這些問題沒有弄清楚，只用「市價7折」判斷是否划算，很可能買進後才發現，真正負擔不在房價，而在長期使用成本與退場風險。