房東「不租給老人」合法？日本德國已立法禁止，台灣還在裝睡！

M傳媒 房產中心／M編

 

在台灣，房東一句「不租給老人」，往往就足以讓一位高齡租客被拒於門外。不少實務案例顯示，部分仲介或房東對高齡租客設有條件，例如需子女陪同簽約、提供擔保，甚至直接婉拒。對部分長輩而言，並非沒有經濟能力，而是在市場上難以找到願意出租的物件。

 

這樣的現象，也讓「租屋年齡歧視」逐漸成為被討論的議題。

 

日本：以制度引導取代單純禁止

日本2017年修正《住宅安全網法》，將高齡者、低收入戶、身心障礙者等列為「住宅確保要配慮者」，並推動「登錄住宅制度」。

在該制度下，加入登錄的房東，原則上不得以這些身分作為拒絕入住的理由，同時政府提供修繕補助、稅務優惠與租金保證等配套，降低房東疑慮。

此外，日本也設立「居住支援協議會」，由政府與民間共同協助媒合與後續管理。

 

M編觀察：日本的重點，不在全面禁止，而是透過補助與保證機制，讓房東「願意租」。

 

德國：以法律規範界線，提供救濟機制

德國則透過《一般平等待遇法》（AGG），明確禁止在特定情況下基於年齡、種族、性別等因素的不當差別待遇。

在租賃市場中，若出現明顯歧視情形，租客可依法主張權利，包括請求損害賠償。實務上，也曾出現因歧視性招租內容而遭判賠的案例。

不過，法律同時也保留一定的契約自由空間，並非完全禁止所有篩選行為，而是對「不當差別待遇」設下界線。

 

M編觀察：德國不是不能選房客，而是「不能用不合理理由排除」。

 

台灣現況：制度仍以市場機制為主

回到台灣，目前相關法規（如《住宅法》、《租賃住宅市場發展及管理條例》）對於「年齡歧視」並無明確且全面的禁止規範。

雖然《住宅法》將65歲以上長者列為社會住宅優先對象，但這類保障主要限於社會住宅體系，對一般民間租屋市場影響有限。

在現行制度下，房東多半仍可依契約自由選擇承租對象，實務上也較難對「篩選條件」進行認定與處理。

 

關鍵差異：不是只有「禁不禁止」，而是有沒有配套

 

綜合來看，日本與德國的差異，不只是法律文字，而是整體制度設計：

日本：透過補助與保證機制，降低房東風險

德國：透過法律規範，建立歧視認定與救濟管道

台灣：仍以市場機制為主，制度介入相對有限

 

也因此，在高齡化趨勢下，租屋市場如何面對「高齡租客」議題，逐漸成為政策討論焦點。

 

學者建議，台灣未來可從幾個方向思考：

建立更明確的差別待遇認定標準

引入租金保證或風險分擔機制

強化媒合與管理平台

擴大社會住宅與友善租屋供給

 

不過，也有聲音認為，在配套不足的情況下，若直接限制房東篩選權，可能反而讓市場更保守。

 

討論焦點：該先立法，還是先補配套？

支持制度介入者認為：若沒有明確規範，市場很難自行改善

而較保守的看法則指出：若風險沒有被分攤，單靠限制，可能增加房東疑慮

 

M編總結

租屋年齡歧視，不只是「要不要禁止」的問題，而是「風險誰承擔、制度怎麼設計」的問題。在高齡化社會下，台灣是否需要更明確的規範與配套，或許已經不只是選項，而是遲早要面對的課題。