屋主自售 + 不用自備款，銀行會給「全額貸款」嗎？真相解析！

網友提問：「如果跟屋主自售買房，而且屋主說不用自備款，銀行有可能讓我全額貸款嗎？」這個問題牽涉到 「銀行估價」 和 「貸款成數」 的現實限制，以下詳細分析。

 

1. 銀行「全額貸款」的真相：幾乎不可能！

銀行不會100%貸款的原因

風險控管：銀行放貸時，必須確保房價下跌時仍有足夠擔保價值，因此通常最多只貸 「鑑價的7~8成」。

實價登錄比對：銀行會參考同區域成交價，若你的買價明顯高於行情，貸款成數會更低。

無自備款 = 高風險客戶：銀行會懷疑你的財務能力，反而更難核貸。

 

「號稱不用自備」的3種操作

賣方配合高報成交價（AB約）

例如：房子實際賣1000萬，合約寫1200萬，讓銀行以為可貸8成（960萬），買方看似不用出自備款。

風險：這是違法的「詐貸」行為，可能被追究刑事責任！

 

賣方提供「分期付款」

屋主同意你分期付頭期款（如交屋後慢慢還），但銀行仍只按鑑價放貸，你最終還是要補足差額。

 

信貸+房貸「混合貸」

用信貸補足自備款缺口，但信貸利率高、期限短（7年內），還款壓力更大。

 

2. 屋主自售 vs. 透過房仲，貸款有差嗎？

沒差！ 銀行只看「借款人條件」和「房屋鑑價」，不管你是跟房仲買還是屋主自售。但屋主自售可能願意「賣便宜點」（省下仲介費），這樣你的自備款壓力會減輕。

 

3. 如果真的想降低自備款，該怎麼做？

（合法方式）找「鑑價等於成交價」的物件

避免買明顯高於行情的房子，銀行估多少就買多少，貸款成數才能拉高。

申請「新青安貸款」

首購族最高可貸8成+5年寬限期，但仍有2成要自備。

爭取「裝修貸款」補缺口

有些銀行可搭配修繕貸款，多貸一點（但利率較高）。

找家人當保人

信用或收入不足時，增加保人可提高核貸成數。

 

（風險方式，不推薦）

AB約詐貸：違法，可能被起訴。

信貸湊頭期：若房貸+信貸月付超過收入2/3，銀行會拒貸。

 

4. 小心「零自備」陷阱！

很多詐騙或投資客會用「免自備」吸引買方，但實際上：

可能是「合約詐欺」：等你簽約後，才發現貸款不夠，被迫違約賠訂金。

買到高於行情的房子：未來轉賣會虧錢。

務必記住：「銀行最多貸你8成，剩下2成一定要自己出！」

 

結論：免自備款？99%是話術！

屋主自售不會讓銀行更願意全額貸款。

與其找「零自備」方案，不如老實存夠頭期款，或選擇總價更低、銀行估價能cover的房子。如果真的有資金困難，可考慮「親友借款」或「建商貸款」，但利率和風險要仔細評估。

買房是長期承諾，不要為了一時方便，讓自己陷入更大的財務風險！