2年前「配貨買房潮」翻車？市場進入出場比進場更難的時代

文／M傳媒房產中心 M編

 

兩年前，中部房市在新青安政策與資金行情推波助瀾下，曾經熱到失控，甚至出現市場少見的「配貨買房」現象。當時坊間流傳，想買熱門2房產品，不只要搶得快，還得協助建商消化同社區的4房產品，等於一組買氣綁一組去化壓力。雖然事後業者多次澄清，但那段「不買就買不到」的市場氛圍，確實讓不少買方在情緒高點進場。

 

如今時間來到交屋階段，市場畫風卻完全反轉。

 

近期在房屋交易平台上，一間位於潭子、當年曾因「配貨搶案」引發討論的物件，以當初購入價平轉求售，但市場反應冷淡。更現實的是，所謂「平轉」，在現在的市場環境裡，已經不再是保本選項，而是可能根本沒有接盤者的價格帶。

 

如果說兩年前是「怕買不到」，那現在就是「怕賣不掉」。

 

市場已經從搶進場，轉為卡出場。

 

關鍵原因其實不複雜，市場結構已經改變。買方現在最在意的不再只是價格，而是三件更現實的問題：貸款能不能過、未來還會不會跌、以及市場上是否還有更便宜的替代品。當銀行鑑價趨於保守、貸款成數緊縮，加上供給逐步增加，買方自然進入觀望模式。

 

在這種情況下，「平轉」不再是安全牌，而只是眾多選項中的其中一個，而且往往還不是最有吸引力的那一個。

 

問題在於，賣方並不是單一存在，而是同時面對一整批即將交屋的供給壓力。預售市場在過去幾年累積的大量交屋潮，正在同步進入二手市場，形成短時間內的供給疊加效應。當賣的人變多、買的人變保守，市場自然開始比價，而不是比誰早進場。

 

更現實的壓力，來自交屋本身。

 

交屋不是結束，而是金融條件重新檢驗的開始。兩年前簽約時的貸款條件，和現在銀行實際核貸條件已經出現落差。鑑價下修、成數下降、利率上升，都會直接拉高自備款壓力。原本預期可以順利交屋的人，現在可能面臨資金缺口；原本打算轉手的人，則可能發現市場根本接不住。

 

於是市場出現一個尷尬現象：想賣的人賣不掉，想撐的人撐不住。

 

也因此，開始出現「小賠出場」的聲音。對部分屋主來說，現在的選擇不是賺或賠，而是要不要繼續承擔時間與資金成本。只要流動性卡住，價格就不再是唯一問題。

 

回頭看這一波市場，有一個共通點很明顯：多數壓力集中在當初高槓桿、追價進場的族群。市場上升時，槓桿是放大報酬的工具；市場轉弱時，槓桿則會變成壓力來源。

 

而真正的關鍵，其實不是價格跌多少，而是市場流動性正在變慢。

 

當一個資產無法快速轉換成現金，它的風險就不只在價格，而是在「出不來」。

 

這也是現在市場最殘酷的一點。

 

房市最危險的階段，從來不是下跌本身，而是你想離場，但市場沒有買方。

 

兩年前大家在比誰進得去，現在市場在比誰出得來。