合建分屋地主別以為沒事！拿房子也要繳契稅，60天內沒申報小心罰款上門

M傳媒財經中心／報導

「我跟建商合建分屋，土地是我的、房子也是用我的名義當起造人，這樣為什麼還要繳契稅？」這是許多地主在都更或合建時最常問的問題。答案是：不但要繳，而且60天內沒申報還會被罰。

臺南市政府財政稅務局近期接獲地主阿哲詢問：與建設公司合建分屋，房屋興建完成後分配取得部分房屋，是否需要申報契稅？財稅局給出的答案非常明確，要，而且是以「交換」名義課稅。

合建分屋不是免稅，是「交換」不是「自建」

很多地主有個迷思：土地是我的、房子也是用我的名字當起造人申請建照和使用執照，從頭到尾沒有買賣移轉，為什麼要繳契稅？

財稅局解釋，合建分屋在稅法上的定性是：地主用土地持分和建商「交換」房屋。表面上看起來是建商幫你蓋房子，但實際上是你把部分土地移轉給建商，換取建商為你興建的房屋，這就是一種交換行為。依《契稅條例》第12條規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。

M編翻譯：不要以為名字從頭到尾都在你身上就沒事，國稅局看的是「實質課稅」你拿土地換房子，該繳的稅一毛都跑不掉。

稅率怎麼算？等值部分2%、超額部分6%

搞清楚要繳稅之後，下一個問題是：要繳多少？

財稅局說明，合建分屋屬於「交換」性質，交換價值相等的部分，適用2%的交換稅率；如果換來的房屋價值高過土地價值，超出部分則按6%的買賣或贈與稅率課徵契稅。

以地主阿哲的案例試算：建設公司與阿哲約定合建分屋，房屋興建完成後，阿哲以起造人名義取得使用執照，分配得核定契價1,000萬元的房屋，同時移轉公告現值800萬元的土地給建設公司。

• 800萬元屬等值交換：800萬 × 2% = 16萬元

• 剩餘差額200萬元：200萬 × 6% = 12萬元

• 合計應納契稅：28萬元

M編幫你畫重點：等值的部分只要2%，超出的部分跳升到6%，差3倍。 如果你的土地公告現值很低、但分回的房屋價值很高，超出部分會讓你很有感。

60天內沒申報，怠報金罰到你痛

更關鍵的是申報期限。財稅局特別提醒，地主採合建分屋方式取得房屋，應在使用執照核發日起60日內完成契稅申報與繳納，以免逾期受罰。

逾期會怎樣？依規定，未依期限申報者，每逾3日加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過1萬5,000元。若經查獲匿報或短報，除補稅外，還會處以應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。

M編翻譯：28萬的契稅，如果忘了申報，怠報金最高1.5萬，聽起來好像不多。但如果是故意匿報、短報被抓到，罰鍰可是28萬起跳、最高84萬，這筆帳就很可觀了。

特殊情況：子女當起造人要繳6%贈與契稅

還有一種情況更要注意。如果你合建分屋，直接把起造人登記為子女名下，稅務局會認定這是「贈與行為」，子女必須申報6%的贈與契稅，而不是2%的交換契稅。

舉例來說，地主A合建分屋取得核定契價600萬元的房屋，若以自己為起造人，應繳交換契稅（等值部分2%、差額部分6%）；但若直接以子女B、C為起造人，子女就要申報贈與契稅合計36萬元（600萬 × 6%）。

M編提醒：想用合建分屋順便贈與給子女？國稅局早就盯上這條路了。台中市稅務局2024年查核254件，就發現61件應認定為贈與行為，累計補徵660萬元。

M編總結

合建分屋看似「你出地、他蓋房」，但稅務上的地雷比你想像的多。地主取得房屋要申報契稅、等值部分2%超額6%、60天內要完成申報、逾期有怠報金、短報有罰鍰、子女當起造人要繳6%贈與稅。

拿到使用執照那一刻，不是慶功宴的開始，是60天倒數計時的開始。 該申報的契稅一毛都不能少，別等到罰單上門才後悔。