房市「提款機」失靈！獲利案件2年腰斬35% 平均每坪少賺1.4萬 專家：高點進場者「被出清」

【M傳媒／調查報導】

「買到就賺、放著就漲」的時代，真的結束了。

根據樂居專業版最新統計，2026年截至8月27日，全台住宅大樓轉售案件中，14,594筆獲利、648筆虧損，獲利案件約為虧損案件的22.5倍，獲利占比仍超過95%。

表面看來，多數屋主依然賺錢。但真正該注意的，不是「還有多少人賺錢」，而是賺錢的人正在快速變少。

獲利案件2年減少1.7萬件，房市「提款機」卡住了

樂居資料顯示，2024年全年住宅大樓轉售獲利案件接近4.8萬件，2025年降至約3.1萬件，一年減少約1.7萬件，降幅達35%。

更值得關注的是，獲利與虧損案件的倍數正在急速收斂：

• 2024年：51倍（每52個賣家只有1個賠錢）

• 2025年：38倍

• 2026年前8月：23倍

央行第七波信用管制上路後，投資與換屋資金受限，買方追價意願降低，「買進後短時間轉手賺價差」的操作難度已明顯升高。成交量大幅縮減後，能夠完成轉售並實現價差獲利的案件同步變少。

每坪少賺1.4萬，扣完稅可能只剩「工錢」

不只是賺錢的人變少，賺多少也在縮水。

2024年住宅大樓轉售平均每坪價差約12.5萬元，2026年前8月降至約11.1萬元，每坪少賺1.4萬元。

但這11.1萬是「帳面獲利」。實際出售房屋可能涉及仲介費、取得與移轉相關費用、符合規定的改良費用，以及房地合一所得稅。

依現行規定，境內個人房地持有2年內出售，適用稅率45%；超過2年至5年35%。高總價、短期持有又缺乏足夠價差的物件，即使帳面售價比買進價格高，扣掉交易成本及稅負後，實際淨利仍可能大幅縮水，甚至倒賠。

賠售沒暴增不是因為「買氣好」，是屋主還在撐

目前648筆虧損交易仍占少數，但這不代表市場沒有壓力。

房地產和股票最大的差異，在於屋主沒有每天必須成交的壓力。只要貸款繳得下去、沒有資金需求，價格不符合期待就可以延後出售。

這也造成目前中古屋市場常見的僵局：買方期待降價，賣方只要仍有獲利空間，就沒有急著認賠的必要。

尤其2021年至2023年間進場的部分屋主，當時成交成本仍低於2024年房市高點，即使近年部分區域房價修正，帳面上仍可能保有價差。

真正壓力較大的族群，反而是2024年前後房市熱絡時追高進場、貸款成數高，又在短期內出現出售需求的屋主。

7月交易量創19個月新高，但離復甦還很遠

內政部最新資料顯示，2026年7月全台建物買賣移轉達26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，創19個月單月新高；今年1至7月累計151,023棟，年減幅已收斂至2.0%。

但這不代表買氣復甦。7月移轉量大增，部分原因可能是新青安2.0末班車效應帶動的購屋與申貸需求提前進場。央行信用管制仍在，銀行房貸授信審慎，買氣尚未恢復到前一波熱絡程度。

M編觀察

目前轉售市場仍有超過95% 的成交案件呈現帳面價差獲利，房市遠不到「全面套牢」。

但三個數據已經說明了真正的趨勢：

第一，獲利案件與虧損案件的差距，已從2024年的約51倍縮到目前的約23倍。

第二，平均每坪價差從12.5萬元降至11.1萬元，連續兩年下滑。

第三，2025年獲利案件較2024年減少1.7萬件，一年蒸發35%。

過去只要買進、時間放久一點，就容易享受到整體房價上漲紅利。現在則開始回到房地產最基本的遊戲規則，買在哪裡、買多少錢、貸多少、持有多久，以及未來有沒有人願意接手，正在重新決定一間房子能不能賺錢。

「隨便買、隨便賺」的時代已經結束了。下一階段的房市，將從「人人賺價差」，走向「挑對房子才能保值」的時代。